Y aura-t-il une bulle immobilière à Dubaï ?

Les experts évaluent le risque d'une bulle sur le marché immobilier de Dubaï comme faible. Ces données sont fournies dans le rapport annuel du holding financier suisse UBS. Pourquoi les experts ont fait une telle conclusion, nous examinerons plus loin.

Bulle immobilière de Dubaï – Y a-t-il un risque ?

UBS évalue chaque année le risque de bulle immobilière dans 25 mégapoles du monde. Depuis plusieurs années consécutives, Dubaï est devenue une ville où le risque est évalué comme le plus minime.

La notation mesure le degré de surévaluation de l'immobilier et répartit les villes étudiées en plusieurs catégories : risque de bulle élevé (« zone rouge »), immobilier surévalué (« zone jaune ») et juste valeur marchande (« zone verte »). Pour évaluer, les experts utilisent une combinaison de facteurs : le coût de l'immobilier et du loyer, les revenus des ménages et les indicateurs économiques des villes et des pays.

Source : UBS

L'immobilier à Dubaï a une juste valeur, selon le rapport UBS Global Real Estate Bubble Index 2022. De ce fait, le risque de bulle est évalué comme faible.

En 2020 et 2021, Dubaï s'est régulièrement classée dernière dans l'"anti-classement" des zones métropolitaines présentant le risque le plus élevé de développer une bulle immobilière. En 2022, elle a cédé la place à Varsovie, mais les deux villes ont à peu près les mêmes indices.

Tendances du marché immobilier de Dubaï

Les experts d'UBS ont analysé la situation du marché immobilier de Dubaï et ont tiré les conclusions suivantes.

• Les prix de l'immobilier à Dubaï ont augmenté d'environ 10% en un an. La hausse des prix la plus importante a été observée sur le marché primaire du logement.
• Après 7 ans de baisse, les prix sont revenus aux niveaux de 2019, mais toujours 25% en dessous du plus haut historique de 2014.
• La croissance du marché a été favorablement influencée par l'augmentation des prix du pétrole et la rapidité avec laquelle l'économie des Émirats arabes unis s'est remise de la pandémie de COVID-2019.
• Le marché immobilier de Dubaï sera renforcé grâce à la politique de visas compétente du pays et à l'afflux de spécialistes étrangers hautement qualifiés aux revenus élevés.
• Les loyers à Dubaï ont augmenté en moyenne de 22%. Les locataires expatriés deviendront par la suite des acheteurs de biens après s'être installés dans un nouveau pays.
• La croissance des prix des logements restera élevée à court terme, mais le rythme de croissance ralentira progressivement.

Quelles villes sont les plus à risque de développer une bulle ?

Le risque le plus élevé de développer une bulle est observé à Toronto, Zurich et Francfort. La « zone rouge » comprend également Vancouver, Munich, Tel-Aviv, Hong Kong, Amsterdam et Tokyo.

Selon UBS, le top 5 en termes de hausse des prix de l'immobilier comprenait 4 villes américaines à la fois : Miami, Los Angeles, San Francisco et Boston.

Malgré cela, les villes américaines n'ont pas le plus grand risque de développer une bulle en raison de la hausse des revenus de la population.

En moyenne, pour l'ensemble des 25 mégapoles analysées, la croissance des prix de l'immobilier s'est élevée à 10% par an (selon les données de mi-2022 par rapport à la même période en 2021). Il s'agit de la plus forte augmentation depuis 2007. Le prix de l'immobilier en banlieue augmente à un rythme plus rapide, mais dans la période post-pandémique, les gens commencent progressivement à retourner dans les villes.

Les experts ont enregistré une augmentation significative des encours de crédits immobiliers, la plus élevée depuis 2008. En moyenne, les taux hypothécaires dans les villes ont presque doublé. Les analystes d'UBS concluent que, par rapport à la période précédant la pandémie, environ un tiers de travailleurs qualifiés en moins dans le secteur des services peuvent se permettre d'acheter un bien immobilier.

De manière générale, dans toutes les villes, le marché immobilier présente un fort déséquilibre. Les prix de l'immobilier ont augmenté plus vite que le coût des loyers et les revenus de la population. En quelques années, les prix ont augmenté de 60%, alors que les revenus n'ont augmenté que de 12%.

Comme le montre le rapport UBS Global Real Estate Bubble Index 2022, Dubaï reste l'une des villes les plus attractives pour l'investissement immobilier. Malgré la hausse des prix, le risque de bulle sur le marché immobilier de Dubaï est minime et la propriété elle-même a une juste valeur. Cela signifie que l'achat d'une maison à Dubaï est un investissement rentable.