Immobilier d'un promoteur à Dubaï : nous analysons les aspects juridiques

Les clients d'OWRealty demandent souvent s'il vaut la peine d'acheter une propriété en pré-construction à Dubaï ? Que se passe-t-il si le promoteur ne livre pas le bien ? Quels sont les autres risques liés à de telles transactions ? L'agence immobilière OWRealty répond aux questions les plus fréquemment posées et analyse les nuances juridiques des transactions immobilières en construction.

Vaut-il la peine d’acheter une propriété auprès d’un promoteur à Dubaï ?

Le début de l’année 2023 a été marqué par une forte croissance du marché de la construction de logements. Selon la société de conseil CBRE, en janvier et février, les ventes dans ce segment ont augmenté de 78% par rapport à la même période en 2022. Cela confirme que la demande de biens immobiliers à Dubaï de la part des promoteurs reste élevée.

À Dubaï, la pratique consistant à acheter un bien immobilier au stade de la construction (sur plan) est courante. Vous pouvez acheter un bien immobilier sur plan à Dubaï pour votre usage personnel ou à des fins d'investissement.

Un tel logement présente de nombreux avantages :

• Les logements en construction sont en moyenne 20-30% moins chers que les logements finis. À mesure que l'achèvement du projet approche, son prix ne fait qu'augmenter.
• Paiement échelonné sans intérêt pendant 3 à 5 ans par le développeur. L'acompte à la réservation est généralement de seulement 5-10%. Les paiements ultérieurs sont effectués selon un calendrier précis. Chaque objet a le sien. Le paiement final intervient au moment de la livraison du logement. Parfois, l'option de paiement final dans un délai de 1 à 2 ans après l'achèvement de la construction est disponible.
• Grand choix d'objets et de mises en page. Les acheteurs de biens immobiliers auprès d'un promoteur à Dubaï choisissent parmi une variété d'offres sur le marché et, avec l'aide d'un agent immobilier, peuvent choisir l'option la plus appropriée.
• Les propriétés sont le plus souvent louées avec des finitions de haute qualité et une cuisine. Des options entièrement meublées sont disponibles.
• Les propriétés sur plan peuvent être vendues avant même la fin de la construction. Pour ce faire, vous devez payer au moins 50% du coût de l'objet.

Inconvénients des biens immobiliers en construction à Dubaï :

• Nous devons attendre que la construction soit terminée.
• Risque de construction inachevée. À Dubaï, c’est minime. Nous expliquerons ensuite pourquoi.

Qui et comment réglemente l’achat d’un bien immobilier auprès d’un promoteur à Dubaï ?

Il existe 2 départements gouvernementaux dans l'émirat qui réglementent le marché immobilier de Dubaï. Lors de la conclusion d'une transaction, l'acheteur devra interagir avec eux.

• DLD (Dubai Land Department) - Département des ressources foncières de Dubaï. Il s'agit de la principale agence gouvernementale responsable du marché immobilier local. Toutes les transactions et transferts de propriété s'effectuent via DLD.

• RERA (Real Estate Regulatory Agency) est le principal régulateur du marché immobilier de Dubaï. Le département contrôle les développeurs et l'interaction entre les parties à la transaction. Sa compétence comprend le contrôle du respect des normes technologiques lors de la construction et de l'entretien de l'installation, la régulation des relations financières et juridiques des acteurs du marché. L'agence a le droit d'annuler des projets en cas de violations importantes.

L'exécution légale de la transaction est régie par la loi immobilière n° 7 de 2006 sur la réglementation de l'enregistrement foncier dans l'Émirat (loi sur l'enregistrement foncier n° 7 de 2006 à Dubaï). Il stipule que les citoyens étrangers peuvent acheter des biens immobiliers dans des zones spéciales en pleine propriété ou les louer en bail (bail à long terme pouvant aller jusqu'à 99 ans).

Garanties de l'État lors de l'achat d'un bien immobilier auprès d'un promoteur à Dubaï

Le marché immobilier de Dubaï joue un rôle clé dans l'économie de l'émirat, c'est pourquoi les autorités prennent toutes les mesures pour maintenir sa stabilité. Tous les objets en construction sont sous le contrôle strict du gouvernement. Chaque nouveau projet est enregistré auprès du Département foncier de Dubaï.

Les lois en vigueur donnent aux acheteurs de biens immobiliers en construction la garantie que leurs fonds seront préservés. L’argent va sur le compte séquestre de la propriété et non directement au promoteur. Ceci est précisé dans la loi n° 8 de 2007 sur les comptes séquestres pour les projets de construction dans l'émirat de Dubaï.

Selon cette loi :

• Un compte séquestre distinct doit être ouvert pour chaque objet. Les fonds qui en proviennent ne peuvent pas être utilisés pour la construction d'autres objets, les créanciers ne peuvent pas les saisir.
• L'État, représenté par le DLD, surveille régulièrement l'état du compte et reçoit des rapports sur la réception et la dépense des fonds.
• Après l'achèvement de la construction 5%, la totalité du montant reste sur le compte jusqu'à ce qu'un an se soit écoulé à compter de la date d'enregistrement des objets au nom des acheteurs.
• Si le promoteur ne peut pas achever la construction de la propriété, les fonds économisés sur le compte séquestre sont utilisés pour achever la construction par un autre promoteur ou restituer l'argent aux investisseurs.

Exigences pour les développeurs à Dubaï

Pour obtenir l'autorisation de construire et de vendre un bien immobilier en construction, le promoteur doit remplir des conditions obligatoires. Ils sont déterminés et contrôlés par le RERA.

• Le promoteur est tenu d'être propriétaire du terrain sur lequel la construction est réalisée.
• La vente de biens immobiliers sur plan n'est autorisée qu'après l'achèvement de la construction de la propriété 20%
• Le développeur doit déposer un montant d'au moins 50% du coût du projet sur le compte séquestre. Ceci est nécessaire pour confirmer la solvabilité financière du promoteur.

De nombreux promoteurs travaillent sur le marché immobilier de Dubaï : à la fois ceux dont le portefeuille comprend des projets d'un million de dollars dans le monde entier et les entreprises qui viennent tout juste d'entrer sur le marché. Afin de ne pas vous tromper lors du choix d'un promoteur, vous devez contacter des spécialistes qualifiés des agences immobilières. OWRealty travaille avec plus de 60 développeurs à Dubaï, mais n'en recommande que 20 en fonction de leur fiabilité et d'autres facteurs importants.

Les développeurs les plus grands et les plus fiables de Dubaï :

• Emaar
• Propriétés DAMAC
• Meraas
• Propriétés d'Ellington
• Omniyat
• Sobha Immobilier
• TALON NU

Que se passe-t-il si le promoteur ne termine pas la construction de la propriété ?

Compte tenu du sérieux avec lequel l’État contrôle les promoteurs, une telle situation est peu probable. Mais ce n'est toujours pas exclu.

Comme mentionné ci-dessus, si le développeur ne peut pas réaliser le projet lui-même, les agences gouvernementales fournissent une assistance pour trouver un autre développeur ou contrôlent le retour de tous les fonds du compte séquestre.

Il arrive parfois qu'un projet remplace RERA. Cette situation peut se produire lorsque :

• le promoteur ne commence pas la construction sans raison valable
• le développeur n'a pas l'intention, de bonne foi, de poursuivre le projet
• le développeur ne parvient pas à terminer le projet en raison d'une négligence grave

Si RERA annule le projet, le promoteur est tenu de restituer tous les paiements aux acheteurs. Si le promoteur ne restitue pas les fonds dans les 60 jours, RERA défend les droits des acheteurs et a le droit de soumettre des documents au tribunal.

En cas de désaccord : non seulement le « gel » de la construction, mais aussi les retards dans le transfert des logements, les acheteurs peuvent s'adresser de manière indépendante aux autorités judiciaires de Dubaï pour protéger leurs droits.

Il existe à Dubaï un tribunal spécial qui résout les litiges concernant les projets annulés et inachevés. Il s’appelle le Tribunal Spécial pour la Liquidation des Projets Immobiliers Annulés. 

Conclusion

Résumons :

• L'achat d'un bien immobilier auprès d'un promoteur à Dubaï pendant la phase de construction est sous le contrôle étroit des institutions gouvernementales.
• La sécurité des fonds est assurée par un compte séquestre, distinct pour chaque objet.
• Chaque propriété sur plan doit être enregistrée auprès du Département foncier de Dubaï. Avant d'acheter, vous devez vous assurer que le promoteur dispose d'un permis de construire.
• Contactez une agence immobilière. Nos spécialistes connaissent tous les détails juridiques de la transaction et vous aideront à préparer les documents nécessaires.

Les agents OWRealty sont prêts à venir chercher propriété appropriée en construction parmi plus de 500 dans la base de données et fournir un soutien juridique complet à la transaction à toutes les étapes. Un manager personnel travaille avec chaque client.