Immobilien vom Bauträger in Dubai: Wir analysieren die rechtlichen Aspekte

OWRealty-Kunden fragen oft, ob es sich lohnt, in Dubai eine noch vor dem Bau stehende Immobilie zu kaufen? Was passiert, wenn der Bauträger die Immobilie nicht liefert? Welche weiteren Risiken bestehen bei solchen Transaktionen? Die Immobilienagentur OWRealty beantwortet die am häufigsten gestellten Fragen und analysiert die rechtlichen Nuancen von Transaktionen mit im Bau befindlichen Immobilien.

Lohnt es sich, eine Immobilie von einem Bauträger in Dubai zu kaufen?

Zu Beginn des Jahres 2023 zeigte sich ein starkes Wachstum auf dem Wohnungsbaumarkt. Nach Angaben des Beratungsunternehmens CBRE im Januar und Februar stiegen die Verkäufe in diesem Segment um 78% im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022. Dies bestätigt, dass die Nachfrage von Entwicklern nach Immobilien in Dubai weiterhin hoch ist.

In Dubai ist es üblich, Immobilien bereits in der Bauphase (außerhalb des Plans) zu erwerben. Sie können Off-Plan-Immobilien in Dubai für den persönlichen Gebrauch oder zu Investitionszwecken kaufen.

Eine solche Unterbringung hat viele Vorteile:

• Im Bau befindliche Wohnungen sind im Durchschnitt 20-30% günstiger als fertige Wohnungen. Je näher der Abschluss des Projekts rückt, desto mehr steigt der Preis.
• Zinslose Ratenzahlung für 3-5 Jahre vom Bauträger. Die Anzahlung bei Buchung beträgt in der Regel nur 5-10%. Weitere Zahlungen erfolgen nach einem bestimmten Zeitplan. Jedes Objekt hat sein eigenes. Die Restzahlung erfolgt zum Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung. Manchmal besteht die Möglichkeit einer Restzahlung innerhalb von 1-2 Jahren nach Abschluss der Bauarbeiten.
• Große Auswahl an Objekten und Layouts. Käufer von Immobilien eines Entwicklers in Dubai wählen aus einer Vielzahl von Angeboten auf dem Markt und können mit Hilfe eines Immobilienmaklers die am besten geeignete Option auswählen.
• Immobilien werden meist mit hochwertiger Ausstattung und Küche vermietet. Komplett möblierte Optionen sind verfügbar.
• Off-Plan-Immobilien können bereits vor Bauabschluss verkauft werden. Dazu müssen Sie mindestens 50% des Objektpreises bezahlen.

Nachteile von Immobilien im Bau in Dubai:

• Wir müssen warten, bis die Bauarbeiten abgeschlossen sind.
• Gefahr unvollendeter Bauarbeiten. In Dubai ist es minimal. Als nächstes erklären wir, warum.

Wer und wie regelt den Immobilienkauf von einem Bauträger in Dubai?

Im Emirat gibt es zwei Regierungsbehörden, die den Immobilienmarkt in Dubai regulieren. Beim Abschluss einer Transaktion muss der Käufer mit ihm interagieren.

• DLD (Dubai Land Department) – Ministerium für Landressourcen von Dubai. Dies ist die wichtigste Regierungsbehörde, die für den lokalen Immobilienmarkt zuständig ist. Alle Transaktionen und Eigentumsübertragungen erfolgen über DLD.

• RERA (Real Estate Regulatory Agency) ist die wichtigste Regulierungsbehörde für den Immobilienmarkt in Dubai. Die Abteilung kontrolliert die Entwickler und die Interaktion zwischen den Transaktionsparteien. Zu seinen Kompetenzen gehört die Überprüfung der Einhaltung technologischer Standards beim Bau und der Wartung der Anlage sowie die Regelung der finanziellen und rechtlichen Beziehungen der Marktteilnehmer. Bei erheblichen Verstößen hat die Agentur das Recht, Projekte abzubrechen.

Die rechtliche Abwicklung der Transaktion wird durch das Immobiliengesetz Nr. 7 von 2006 zur Regelung der Grundbucheintragung im Emirat (Land Registration Law Nr. 7 von 2006 in Dubai) geregelt. Darin heißt es, dass ausländische Staatsbürger Immobilien in speziellen Eigentumszonen kaufen oder im Erbbaurecht (langfristige Pacht für bis zu 99 Jahre) vermieten können.

Staatliche Garantien beim Immobilienkauf von einem Bauträger in Dubai

Der Immobilienmarkt in Dubai spielt eine Schlüsselrolle in der Wirtschaft des Emirats, daher ergreifen die Behörden alle Maßnahmen, um seine Stabilität aufrechtzuerhalten. Alle im Bau befindlichen Objekte stehen unter strenger staatlicher Kontrolle. Jedes neue Projekt wird beim Dubai Land Department registriert.

Die geltenden Gesetze geben Käufern von im Bau befindlichen Immobilien die Garantie, dass ihre Mittel erhalten bleiben. Das Geld geht auf das Treuhandkonto der Immobilie und nicht direkt an den Bauträger. Dies ist im Gesetz Nr. 8 von 2007 über Treuhandkonten für Bauprojekte im Emirat Dubai festgelegt.

Nach diesem Gesetz:

• Für jedes Objekt muss ein separates Treuhandkonto eröffnet werden. Die daraus gewonnenen Mittel können nicht für den Bau anderer Objekte verwendet werden, Gläubiger können sie nicht pfänden.
• Der Staat, vertreten durch DLD, überwacht regelmäßig den Stand des Kontos und erhält Berichte über den Eingang und die Verwendung von Geldern.
• Nach Abschluss der Bauarbeiten 5% verbleibt der gesamte Betrag auf dem Konto, bis ein Jahr ab dem Datum der Registrierung der Objekte auf den Namen der Käufer verstrichen ist.
• Wenn der Bauträger den Bau der Immobilie nicht abschließen kann, werden die auf dem Treuhandkonto gesparten Mittel verwendet, um den Bau durch einen anderen Bauträger abzuschließen oder das Geld an die Investoren zurückzugeben.

Anforderungen an Entwickler in Dubai

Um die Erlaubnis zum Bau und Verkauf von im Bau befindlichen Immobilien zu erhalten, muss der Bauträger zwingende Anforderungen erfüllen. Sie werden von RERA festgelegt und kontrolliert.

• Der Bauträger ist verpflichtet, Eigentümer des Grundstücks zu sein, auf dem gebaut wird.
• Der Verkauf von Immobilien außerhalb des Plans ist erst nach Abschluss der Bauarbeiten an der Immobilie 20% gestattet
• Der Entwickler muss einen Betrag von mindestens 50% der Projektkosten auf das Treuhandkonto einzahlen. Dies ist notwendig, um die Zahlungsfähigkeit des Bauträgers zu bestätigen.

Auf dem Immobilienmarkt in Dubai sind viele Entwickler tätig: sowohl solche, deren Portfolio millionenschwere Projekte auf der ganzen Welt umfasst, als auch Unternehmen, die gerade erst in den Markt eintreten. Um bei der Auswahl eines Bauträgers keinen Fehler zu machen, müssen Sie sich an qualifizierte Spezialisten einer Immobilienagentur wenden. OWRealty arbeitet mit über 60 Entwicklern in Dubai zusammen, empfiehlt jedoch nur 20 von ihnen aufgrund ihrer Zuverlässigkeit und anderer wichtiger Faktoren.

Die größten und zuverlässigsten Entwickler in Dubai:

• Emaar
• DAMAC-Eigenschaften
• Meras
• Ellington-Eigenschaften
• Omnijat
• Sobha Realty
• NAKHEEL

Was passiert, wenn der Bauträger den Bau der Immobilie nicht fertigstellt?

Angesichts der Ernsthaftigkeit der staatlichen Kontrolle von Entwicklern ist eine solche Situation unwahrscheinlich. Dennoch ist es nicht ausgeschlossen.

Wie oben erwähnt, leisten staatliche Stellen Hilfe bei der Suche nach einem anderen Entwickler oder kontrollieren die Rückgabe aller Gelder vom Treuhandkonto, wenn der Entwickler das Projekt nicht selbst abschließen kann.

Es gibt Zeiten, in denen ein Projekt RERA außer Kraft setzt. Diese Situation kann auftreten, wenn:

• Der Bauträger beginnt nicht ohne triftigen Grund mit dem Bau
• Der Entwickler hat nicht in gutem Glauben die Absicht, das Projekt fortzusetzen
• der Bauträger das Projekt aufgrund grober Fahrlässigkeit nicht fertigstellt

Wenn RERA das Projekt abbricht, ist der Entwickler verpflichtet, alle Zahlungen an die Käufer zurückzuzahlen. Wenn der Entwickler die Gelder nicht innerhalb von 60 Tagen zurückzahlt, setzt sich RERA für den Schutz der Rechte der Käufer ein und hat das Recht, Dokumente dem Gericht vorzulegen.

Bei Meinungsverschiedenheiten: nicht nur „Einfrieren“ des Baus, sondern auch Verzögerungen bei der Übergabe von Wohnraum, können sich Käufer unabhängig an die Justizbehörden von Dubai wenden, um ihre Rechte zu schützen.

In Dubai gibt es ein Sondergericht, das Streitigkeiten über abgebrochene und nicht abgeschlossene Projekte klärt. Es heißt „Sondergericht für die Liquidation stornierter Immobilienprojekte“. 

Abschluss

Fassen wir zusammen:

• Der Kauf von Immobilien von einem Bauträger in Dubai während der Bauphase unterliegt der strengen Kontrolle staatlicher Institutionen.
• Die Sicherheit der Gelder wird durch ein für jedes Objekt getrenntes Treuhandkonto gewährleistet.
• Jede Off-Plan-Immobilie muss beim Dubai Land Department registriert werden. Vor dem Kauf müssen Sie sicherstellen, dass der Bauträger über eine Baugenehmigung verfügt.
• Kontaktieren Sie eine Immobilienagentur. Unsere Spezialisten kennen alle rechtlichen Details der Transaktion und helfen Ihnen bei der Erstellung der notwendigen Unterlagen.

OWRealty-Agenten stehen zur Abholung bereit geeignete Immobilie im Bau aus mehr als 500 in der Datenbank und bieten umfassende rechtliche Unterstützung der Transaktion in allen Phasen. Für jeden Kunden arbeitet ein persönlicher Manager.