दुबई में एक डेवलपर से रियल एस्टेट: हम कानूनी पहलुओं का विश्लेषण करते हैं

OWRealty के ग्राहक अक्सर पूछते हैं कि क्या दुबई में निर्माण-पूर्व संपत्ति खरीदना उचित है? यदि डेवलपर संपत्ति वितरित नहीं करता है तो क्या होगा? ऐसे लेनदेन में और क्या जोखिम हैं? रियल एस्टेट एजेंसी OWRealty सबसे अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्नों का उत्तर देती है और निर्माणाधीन रियल एस्टेट के साथ लेनदेन की कानूनी बारीकियों का विश्लेषण करती है।

क्या दुबई में किसी डेवलपर से संपत्ति खरीदना उचित है?

2023 की शुरुआत में आवास निर्माण बाजार में मजबूत वृद्धि देखी गई। परामर्श कंपनी सीबीआरई के अनुसार, जनवरी और फरवरी में इस सेगमेंट में बिक्री 78% बढ़ी 2022 में इसी अवधि की तुलना में। इससे पुष्टि होती है कि दुबई में डेवलपर्स की ओर से रियल एस्टेट की मांग ऊंची बनी हुई है।

दुबई में, निर्माण चरण (ऑफ-प्लान) पर अचल संपत्ति खरीदने की प्रथा आम है। आप व्यक्तिगत उपयोग या निवेश उद्देश्यों के लिए दुबई में ऑफ-प्लान रियल एस्टेट खरीद सकते हैं।

ऐसे आवास के कई फायदे हैं:

• निर्माणाधीन आवास तैयार आवास की तुलना में औसतन 20-30% सस्ता है। जैसे-जैसे प्रोजेक्ट पूरा होने के करीब आता है, इसकी कीमत बढ़ती ही जाती है।
• डेवलपर की ओर से 3-5 वर्षों के लिए ब्याज मुक्त किस्त भुगतान। बुकिंग पर डाउन पेमेंट आमतौर पर केवल 5-10% है। आगे का भुगतान एक विशिष्ट कार्यक्रम के अनुसार किया जाता है। प्रत्येक वस्तु का अपना होता है। अंतिम भुगतान आवास की डिलीवरी के समय होता है। कभी-कभी निर्माण पूरा होने के 1-2 साल के भीतर अंतिम भुगतान का विकल्प उपलब्ध होता है।
• वस्तुओं और लेआउट का बड़ा चयन. दुबई में एक डेवलपर से रियल एस्टेट के खरीदार बाजार पर विभिन्न प्रकार के प्रस्तावों में से चुनते हैं और, रियल एस्टेट एजेंट की मदद से, सबसे उपयुक्त विकल्प चुन सकते हैं।
• संपत्तियों को अक्सर उच्च गुणवत्ता वाली फिनिशिंग और रसोई के साथ किराए पर दिया जाता है। पूरी तरह सुसज्जित विकल्प उपलब्ध हैं।
• ऑफ-प्लान संपत्तियां निर्माण पूरा होने से पहले भी बेची जा सकती हैं। ऐसा करने के लिए, आपको वस्तु की लागत का कम से कम 50% का भुगतान करना होगा।

दुबई में निर्माणाधीन रियल एस्टेट के नुकसान:

• निर्माण पूरा होने तक हमें इंतजार करना होगा।'
• अधूरे निर्माण का खतरा. दुबई में यह न्यूनतम है। आगे हम बताएंगे क्यों।

दुबई में किसी डेवलपर से रियल एस्टेट की खरीद को कौन और कैसे नियंत्रित करता है?

अमीरात में 2 सरकारी विभाग हैं जो दुबई रियल एस्टेट बाजार को नियंत्रित करते हैं। लेन-देन समाप्त करते समय, खरीदार को उनके साथ बातचीत करनी होगी।

• डीएलडी (दुबई भूमि विभाग) - दुबई का भूमि संसाधन विभाग। यह मुख्य सरकारी एजेंसी है जो स्थानीय रियल एस्टेट बाज़ार के लिए ज़िम्मेदार है। सभी लेनदेन और स्वामित्व का हस्तांतरण डीएलडी के माध्यम से होता है।

• RERA (रियल एस्टेट रेगुलेटरी एजेंसी) दुबई रियल एस्टेट बाजार का मुख्य नियामक है। विभाग डेवलपर्स और लेनदेन के पक्षों के बीच बातचीत को नियंत्रित करता है। उनकी क्षमता में सुविधा के निर्माण और रखरखाव के दौरान तकनीकी मानकों के अनुपालन की जांच करना, बाजार सहभागियों के वित्तीय और कानूनी संबंधों को विनियमित करना शामिल है। महत्वपूर्ण उल्लंघनों की स्थिति में एजेंसी को परियोजनाओं को रद्द करने का अधिकार है।

लेनदेन का कानूनी निष्पादन अमीरात में भूमि पंजीकरण के विनियमन पर 2006 के रियल एस्टेट कानून संख्या 7 (दुबई में 2006 के भूमि पंजीकरण कानून संख्या 7) द्वारा नियंत्रित किया जाता है। इसमें कहा गया है कि विदेशी नागरिक विशेष फ्रीहोल्ड जोन में अचल संपत्ति खरीद सकते हैं या इसे लीजहोल्ड (99 साल तक के लिए दीर्घकालिक पट्टा) में किराए पर ले सकते हैं।

दुबई में किसी डेवलपर से अचल संपत्ति खरीदते समय राज्य गारंटी देता है

दुबई रियल एस्टेट बाजार अमीरात की अर्थव्यवस्था में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है, इसलिए अधिकारी इसकी स्थिरता बनाए रखने के लिए सभी उपाय कर रहे हैं। निर्माणाधीन सभी वस्तुएँ सख्त सरकारी नियंत्रण में हैं। प्रत्येक नई परियोजना दुबई भूमि विभाग के साथ पंजीकृत है।

वर्तमान कानून निर्माणाधीन अचल संपत्ति के खरीदारों को गारंटी देते हैं कि उनके धन को संरक्षित किया जाएगा। पैसा संपत्ति के एस्क्रो खाते में जाता है, सीधे डेवलपर को नहीं। यह दुबई अमीरात में निर्माण परियोजनाओं के लिए एस्क्रो खातों पर 2007 के कानून संख्या 8 में निर्दिष्ट है।

इस कानून के अनुसार:

• प्रत्येक वस्तु के लिए एक अलग एस्क्रो खाता खोला जाना चाहिए। इससे प्राप्त धनराशि का उपयोग अन्य वस्तुओं के निर्माण के लिए नहीं किया जा सकता, लेनदार उन्हें जब्त नहीं कर सकते।
• डीएलडी द्वारा प्रतिनिधित्व किया जाने वाला राज्य नियमित रूप से खाते की स्थिति की निगरानी करता है और धन की प्राप्ति और व्यय पर रिपोर्ट प्राप्त करता है।
• निर्माण पूरा होने के बाद 5% खरीदारों के नाम पर वस्तुओं के पंजीकरण की तारीख से एक वर्ष बीत जाने तक पूरी राशि खाते में रहती है।
• यदि डेवलपर संपत्ति का निर्माण पूरा नहीं कर सकता है, तो एस्क्रो खाते में बचाए गए धन का उपयोग किसी अन्य डेवलपर द्वारा निर्माण पूरा करने या निवेशकों को पैसा वापस करने के लिए किया जाता है।

दुबई में डेवलपर्स के लिए आवश्यकताएँ

निर्माणाधीन अचल संपत्ति के निर्माण और बिक्री की अनुमति प्राप्त करने के लिए, डेवलपर को अनिवार्य आवश्यकताओं को पूरा करना होगा। इनका निर्धारण एवं नियंत्रण RERA द्वारा किया जाता है।

• डेवलपर उस भूमि का मालिक होने के लिए बाध्य है जिस पर निर्माण किया जा रहा है।
• संपत्ति 201टीपी3टी का निर्माण पूरा होने के बाद ही योजना के बाहर अचल संपत्ति की बिक्री की अनुमति है
• डेवलपर को परियोजना लागत की कम से कम 50% की राशि एस्क्रो खाते में जमा करनी होगी। डेवलपर की वित्तीय शोधनक्षमता की पुष्टि करने के लिए यह आवश्यक है।

दुबई रियल एस्टेट बाजार में कई डेवलपर्स काम कर रहे हैं: दोनों जिनके पोर्टफोलियो में दुनिया भर में मिलियन-डॉलर की परियोजनाएं शामिल हैं, और वे कंपनियां जो अभी बाजार में प्रवेश कर रही हैं। डेवलपर चुनते समय गलती न करने के लिए, आपको योग्य रियल एस्टेट एजेंसी विशेषज्ञों से संपर्क करना होगा। OWRealty दुबई में 60 से अधिक डेवलपर्स के साथ काम करता है, लेकिन उनकी विश्वसनीयता और अन्य महत्वपूर्ण कारकों के आधार पर उनमें से केवल 20 की सिफारिश करता है।

दुबई में सबसे बड़े और सबसे विश्वसनीय डेवलपर्स:

• एम्मार
• DAMAC गुण
• मेरास
• एलिंगटन गुण
• ओमनीत
• सोभा रियल्टी
• नखील

यदि डेवलपर संपत्ति का निर्माण पूरा नहीं करता है तो क्या होगा?

राज्य डेवलपर्स को कितनी गंभीरता से नियंत्रित करता है, इसके आधार पर ऐसी स्थिति की संभावना नहीं है। लेकिन फिर भी इसे बाहर नहीं रखा गया है.

जैसा कि ऊपर उल्लेख किया गया है, यदि डेवलपर स्वयं परियोजना को पूरा नहीं कर सकता है, तो सरकारी एजेंसियां किसी अन्य डेवलपर को खोजने में सहायता प्रदान करती हैं या एस्क्रो खाते से सभी धनराशि की वापसी को नियंत्रित करती हैं।

ऐसे समय होते हैं जब कोई प्रोजेक्ट RERA से आगे निकल जाता है। यह स्थिति तब हो सकती है जब:

• डेवलपर बिना किसी अच्छे कारण के निर्माण शुरू नहीं करता है
• डेवलपर का परियोजना को जारी रखने का नेकनीयती से कोई इरादा नहीं है
• घोर लापरवाही के कारण डेवलपर परियोजना को पूरा करने में विफल रहा

यदि RERA परियोजना रद्द करता है, तो डेवलपर को खरीदारों को सभी भुगतान वापस करना होगा। यदि डेवलपर 60 दिनों के भीतर धनराशि वापस नहीं करता है, तो RERA खरीदारों के अधिकारों की रक्षा के लिए खड़ा है और उसे अदालत में दस्तावेज जमा करने का अधिकार है।

किसी भी असहमति के मामले में: न केवल निर्माण को "ठंड" करना, बल्कि आवास के हस्तांतरण में देरी भी, खरीदार अपने अधिकारों की रक्षा के लिए स्वतंत्र रूप से दुबई न्यायिक अधिकारियों की ओर रुख कर सकते हैं।

दुबई में एक विशेष अदालत है जो रद्द और अधूरी परियोजनाओं से संबंधित विवादों का निपटारा करती है। इसे रद्द की गई अचल संपत्ति परियोजनाओं के परिसमापन के लिए विशेष न्यायाधिकरण कहा जाता है। 

निष्कर्ष

आइए संक्षेप में बताएं:

• निर्माण चरण के दौरान दुबई में एक डेवलपर से अचल संपत्ति की खरीद सरकारी संस्थानों के करीबी नियंत्रण में है।
• धन की सुरक्षा प्रत्येक वस्तु के लिए अलग, एक एस्क्रो खाते द्वारा सुनिश्चित की जाती है।
• प्रत्येक ऑफ-प्लान संपत्ति को दुबई भूमि विभाग के साथ पंजीकृत होना चाहिए। खरीदने से पहले, आपको यह सुनिश्चित करना होगा कि डेवलपर के पास बिल्डिंग परमिट है।
• किसी रियल एस्टेट एजेंसी से संपर्क करें. हमारे विशेषज्ञ लेन-देन के सभी कानूनी विवरण जानते हैं और आवश्यक दस्तावेज़ तैयार करने में आपकी सहायता करेंगे।

OWरियल्टी एजेंट लेने के लिए तैयार हैं निर्माणाधीन उपयुक्त संपत्ति डेटाबेस में 500 से अधिक से और सभी चरणों में लेनदेन का पूर्ण कानूनी समर्थन प्रदान करें। प्रत्येक ग्राहक के साथ एक निजी प्रबंधक काम करता है।