املاک و مستغلات از یک توسعه دهنده در دبی: ما جنبه های قانونی را تجزیه و تحلیل می کنیم - OWRealty

مشتریان OWRealty اغلب می پرسند که آیا ارزش خرید ملک در حال ساخت در دبی را دارد؟ اگر توسعه دهنده شی را تحویل ندهد چه اتفاقی می افتد؟ چه خطرات دیگری در چنین معاملاتی وجود دارد؟ آژانس املاک OWRealty به سوالات متداول پاسخ می دهد و تفاوت های ظریف حقوقی معاملات با املاک در حال ساخت را تجزیه و تحلیل می کند.

آیا باید از یک توسعه دهنده در دبی ملک بخرم؟

آغاز سال 2023 رشد قوی در بازار مسکن در حال ساخت را نشان داد. به گفته شرکت مشاوره CBRE، در ژانویه و فوریه، فروش در این بخش 78% افزایش یافت نسبت به مدت مشابه در سال 2022. این تأیید می کند که تقاضا برای املاک و مستغلات در دبی از سوی توسعه دهنده همچنان بالاست.

در دبی، خرید ملک در مرحله ساخت و ساز (خارج از طرح) رایج است. شما می توانید ملک خارج از طرح را در دبی برای استفاده شخصی یا برای مقاصد سرمایه گذاری خریداری کنید.

چنین مسکن مزایای بسیاری دارد:

• مسکن در حال ساخت به طور متوسط 20-30% ارزان تر از مسکن تمام شده است. با نزدیک شدن به تحویل شی، فقط ارزش آن افزایش می یابد.
• پرداخت اقساط بدون بهره به مدت 3-5 سال از طرف سازنده. هزینه رزرو اولیه معمولاً فقط 5-10% است. پرداخت های بیشتر طبق برنامه مشخصی انجام می شود. هر شیء خاص خود را دارد. پرداخت نهایی در زمان تحویل مسکن انجام می شود. گاهی اوقات گزینه پرداخت نهایی ظرف 1-2 سال پس از اتمام ساخت و ساز در دسترس است.
• انتخاب بزرگ از اشیاء و طرح بندی. خریداران املاک و مستغلات از یک توسعه دهنده در دبی از بین پیشنهادات مختلف موجود در بازار انتخاب می کنند و با کمک یک مشاور املاک می توانند مناسب ترین گزینه را انتخاب کنند.
• اشیاء اغلب با تکمیل نهایی با کیفیت بالا و آشپزخانه اجاره می شوند. گزینه هایی برای مبله کامل وجود دارد.
• املاک خارج از طرح را می توان حتی قبل از اتمام ساخت و ساز فروخت. برای انجام این کار، باید حداقل 50% از هزینه شی را بپردازید.

معایب املاک و مستغلات در حال ساخت در دبی:

• باید تا پایان ساخت صبر کنیم.
• خطر شکست در دبی، حداقل است. در ادامه علت را توضیح خواهیم داد.

چه کسی خرید املاک و مستغلات از یک توسعه دهنده در دبی را تنظیم می کند و چگونه؟

2 اداره دولتی در امارت وجود دارد که بازار املاک دبی را تنظیم می کند. هنگام انعقاد معامله، خریدار باید بدون شکست با آنها تعامل داشته باشد.

• DLD (دپارتمان زمین دبی) - دپارتمان زمین دبی. این ساختار اصلی دولتی است که مسئول بازار محلی املاک و مستغلات است. تمام معاملات و انتقال مالکیت از طریق DLD انجام می شود.

• RERA (آژانس تنظیم مقررات املاک و مستغلات) تنظیم کننده اصلی بازار املاک و مستغلات دبی است. آژانس توسعه دهندگان و تعامل بین طرفین معامله را کنترل می کند. بررسی انطباق با استانداردهای فناوری در طول ساخت و نگهداری تأسیسات، تنظیم روابط مالی و حقوقی فعالان بازار در صلاحیت خود است. آژانس حق دارد پروژه ها را در صورت تخلفات قابل توجه لغو کند.

ثبت قانونی معامله توسط قانون املاک و مستغلات شماره 7 در سال 2006 در مورد تنظیم ثبت زمین در امارات تنظیم می شود (قانون ثبت زمین شماره 7 در سال 2006 در دبی). در این بیانیه آمده است که اتباع خارجی می توانند ملک را در مناطق ویژه آزاد خریداری کنند یا آن را به صورت اجاره ای اجاره کنند (اجاره بلند مدت تا 99 سال).

تضمین های دولتی هنگام خرید ملک از یک توسعه دهنده در دبی

بازار املاک و مستغلات دبی نقش کلیدی در اقتصاد امارت دارد، بنابراین مقامات تمام اقدامات را برای حفظ ثبات آن انجام می دهند. تمام تاسیسات در حال ساخت تحت کنترل شدید دولت است. هر پروژه جدید در دپارتمان اراضی دبی ثبت می شود.

قوانین فعلی به خریداران املاک و مستغلات در حال ساخت تضمینی برای پس انداز وجوه خود می دهد. پول به حساب امانی شی می رود، نه مستقیماً به توسعه دهنده. این در قانون شماره 8 در سال 2007 در مورد حساب های امانی برای پروژه های ساختمانی در امارت دبی بیان شده است.

طبق این قانون:

• یک حساب امانی جداگانه برای هر شی باید باز شود. وجوه حاصل از آن را نمی توان در ساخت تاسیسات دیگر استفاده کرد، طلبکاران نمی توانند آنها را تصرف کنند.
• ایالت که توسط DLD نمایندگی می شود، به طور منظم وضعیت حساب را نظارت می کند و گزارش هایی در مورد دریافت و هزینه وجوه دریافت می کند.
• پس از اتمام ساخت 5% کل مبلغ در حساب باقی می ماند تا یک سال از تاریخ ثبت اشیا به نام خریداران بگذرد.
• اگر توسعه‌دهنده نتواند پروژه را تکمیل کند، وجوه ذخیره شده در حساب امانی برای تکمیل ساخت‌وساز توسط توسعه‌دهنده دیگری یا بازگرداندن پول به سرمایه‌گذاران استفاده می‌شود.

الزامات برای توسعه دهندگان در دبی

برای اخذ مجوز ساخت و فروش املاک و مستغلات در حال ساخت، سازنده باید شرایط اجباری را داشته باشد. آنها توسط RERA تعیین و کنترل می شوند.

• توسعه‌دهنده به‌واسطه حق مالکیت موظف است زمینی را که ساخت و ساز در آن انجام می‌شود، داشته باشد
• فروش املاک خارج از طرح تنها پس از اتمام ساخت 20% تسهیلات مجاز است.
• توسعه‌دهنده باید حداقل 50% از هزینه پروژه را به یک حساب امانی واریز کند. این برای تأیید توان پرداخت مالی توسعه دهنده ضروری است.

توسعه دهندگان زیادی در بازار املاک و مستغلات دبی وجود دارند: هم آنهایی که مجموعه ای از میلیون ها پروژه در سراسر جهان دارند و هم شرکت هایی که به تازگی وارد بازار شده اند. برای اینکه در انتخاب توسعه دهنده اشتباه نکنید، باید با متخصصان واجد شرایط آژانس های املاک تماس بگیرید. OWRealty با بیش از 60 توسعه دهنده در دبی کار می کند اما تنها 20 مورد از آنها را بر اساس قابلیت اطمینان و سایر عوامل مهم توصیه می کند.

بزرگترین و قابل اعتمادترین توسعه دهندگان در دبی:

• عمار
• خواص DAMAC
• مراس
• خواص الینگتون
• Omniyat
• املاک صبحا
• نخیل

اگر توسعه دهنده شی را کامل نکند چه اتفاقی می افتد؟

بر اساس اینکه دولت چقدر توسعه دهندگان را کنترل می کند، این وضعیت بعید است. اما هنوز هم مستثنی نیست.

همانطور که در بالا ذکر شد، اگر توسعه‌دهنده نتواند خودش شیء را تکمیل کند، سازمان‌های دولتی در یافتن توسعه‌دهنده دیگری کمک می‌کنند یا بازگشت همه وجوه از حساب سپرده را کنترل می‌کنند.

مواقعی وجود دارد که یک پروژه توسط RERA لغو می شود. این وضعیت ممکن است زمانی اتفاق بیفتد که:

• توسعه دهنده بدون دلیل موجه ساخت و ساز را شروع نمی کند
• توسعه دهنده هیچ قصدی برای ادامه پروژه با حسن نیت ندارد
• توسعه دهنده به دلیل سهل انگاری فاحش پروژه را انجام نمی دهد

اگر RERA پروژه را لغو کند، توسعه‌دهنده موظف است تمام پرداخت‌ها را به خریداران برگرداند. اگر ظرف 60 روز توسعه دهنده وجوه را پس ندهد، RERA از حقوق خریداران دفاع می کند و حق دارد اسناد را به دادگاه ارائه دهد.

در صورت هر گونه اختلاف: نه تنها "انجماد" ساخت و ساز، بلکه همچنین تاخیر در انتقال مسکن، خریداران می توانند به طور مستقل برای حفظ حقوق خود به مقامات قضایی دبی مراجعه کنند.

دبی یک دادگاه ویژه دارد که اختلافات مربوط به پروژه های لغو شده و ناتمام را حل می کند. نام آن دادگاه ویژه برای انحلال پروژه های لغو شده املاک است. 

نتیجه

بیایید به طور خلاصه بیان کنیم:

• خرید املاک و مستغلات از یک توسعه دهنده در دبی در مرحله ساخت و ساز تحت نظارت دقیق نهادهای دولتی است.
• ایمنی وجوه توسط یک حساب امانی، جداگانه برای هر شی تضمین می شود
• هر شی خارج از طرح باید در دپارتمان اراضی دبی ثبت شود. قبل از خرید، باید مطمئن شوید که سازنده دارای مجوز ساختمان است.
• با آژانس املاک تماس بگیرید. متخصصان تمام جزئیات قانونی معامله را می دانند و به تنظیم اسناد لازم کمک می کنند.

نمایندگان OWRealty آماده تحویل هستند ملک مناسب در حال ساخت بیش از 500 در پایگاه داده و ارائه پشتیبانی قانونی کامل برای تراکنش در تمام مراحل. هر مشتری یک مدیر شخصی دارد.