Анализ рынка недвижимости в Дубае: аналитика, прогнозы и перспективы на 2023 год

Рынок недвижимости Дубая по итогам 2022 года продемонстрировал ошеломительные рекорды. Побит исторический максимум по количеству и сумме сделок. Продолжится ли тенденция роста в дальнейшем? Насколько вырастут цены на недвижимость в Дубае? Эксперты агентства OWRealty делятся анализом ситуации и прогнозами на 2023 год. 

Рынок недвижимости в Дубае растет: так ли это?

По информации Земельного департамента Дубая, в 2022 году сумма всех сделок на рынке недвижимости Дубая насчитывала 72 млрд долларов. Это абсолютный исторический рекорд для эмирата. Число сделок тоже стало рекордным — 97 тыс. контрактов. 

Самая большая активность отмечена в конце 2022 года. В декабре сумма сделок составила 7 млрд долларов. Это второй по величине ежемесячный показатель за весь период существования дубайского рынка. Рекордным остается ноябрь 2021-го, когда общий объем сделок насчитывал 8,4 млрд долларов. 

Недвижимость в Дубае растет в сегменте жилья на стадии строительства (off-plan). В 2022 году:

• запущены в строительство 53700 объектов (в 2 раза больше, чем в 2021 г.)
• сданы в эксплуатацию 35500 объектов (на 5 тыс. больше, чем в 2021 г.)

По итогам 2022 года рост продаж строящейся недвижимости составил 100% за год по количеству сделок и 144% по их общей сумме. Продажи готовых объектов выросли на 30%, их цена возросла на 44%. 

Как повлияли результаты прошлых лет на рынок недвижимости Дубая 

Аналитики считают, что 2022 год оказался лучшим для рынка недвижимости ОАЭ и Дубая за весь период его существования. Этому способствовала политика властей ОАЭ по привлечению в страну иностранного капитала (новые правила выдачи резидентских виз, гибкая антиковидная политика, налоговые льготы) и активность застройщиков по выводу новых объектов. 

В 2014 году цена недвижимости в Дубае достигла максимальных показателей, и рекорд не побит до сих пор. Затем стоимость жилья начала снижаться. Восстановление рынка началось в период пандемии COVID-19. Правительство ОАО отреагировало на ситуацию более гибко, чем другие государства, и не закрывало границу для иностранных граждан. Благодаря этому состоятельные люди стали рассматривать ОАЭ как “второй дом” или место для выгодных инвестиций. Дубай стал брендом, где есть все лучшее — самый высокий в мире небоскреб, самые удобные условия для бизнеса, отсутствие многих налогов, теплый климат и жизнь в курортном стиле. 

В результате рынок недвижимости определяет экономику ОАЭ. Правительство страны активно поддерживает его своими инициативами, стимулируя приток иностранного капитала. 

Цены и спрос на недвижимость Дубая

Анализ цен на недвижимость в Дубае в 2021-2022 гг

Аналитики называют разные цифры увеличения цен на недвижимость в Дубае. В среднем по рынку за 2022 год цены выросли приблизительно на 10-11%. Динамика значительно отличается в зависимости от типа недвижимости и района ее расположения. 

Сильнее всего растут цены на элитную и ультра-элитную недвижимость. Этому способствует спрос со стороны самых состоятельных людей со всего мира. При этом имеет место ограниченное предложение — свободных мест для застройки в элитных локациях на побережье Персидского залива остается все меньше, а спрос на них не падает. 

Рост цен постепенно замедляется, рынок стабилизируется. После стремительного взлета в 2021 году (21% по данным компании Reuters), 2022 год показал менее резкое увеличение стоимости жилья. 

Анализ спроса по типам жилья в Дубае

Пандемия COVID-19 стимулировала спрос на недвижимость для личного проживания. В связи с этим возросла популярность вилл и их цена. По данным компании Knight Frank, на этот тип недвижимости отмечен самый сильный рост цен. С января 2020 года по 3 квартал 2022 года цена виллы в Дубае выросла на 33,8%, в то время как стоимость квартир — только на 5,7%. 

Большой рост цен зафиксирован на рукотворном острове Palm Jumeirah. С  начала пандемии виллы здесь выросли в цене до 80%. На Palm Jumeirah представлена премиальная и ультра-премиальная недвижимость. 

Апартаменты и студии часто приобретают инвесторы для последующей сдачи в аренду. Эксперты отмечают, что большой популярностью пользуется район Jumeirah Village Circle. Он находится недалеко от центра, динамично развивается и имеет всю необходимую инфраструктуру. Активно застраивается дубайский “город в городе” MBR City. Аналитики Knight Frank отмечают здесь рост спроса и цен на 26% за год. 

Средние цены на недвижимость в Дубае в 2022 году:

• апартаменты — 272 тыс. долларов
• виллы — 735 тыс. долларов

Популярность у покупателей на дубайском рынке набирают таунхаусы. Они имеют более доступные цены, чем виллы, но фактически обладают почти всеми преимуществами индивидуального жилья. Крупные застройщики предлагают таунхаусы в больших сообществах со всеми удобствами. Купить таунхаус в Дубае можно, например, в районах DAMAC Lagoons и Arabian Ranches 3. 

Прогноз стоимости недвижимости в Дубае

В 2023 году ожидается умеренный рост стоимости жилья в Дубае. В среднем по рынку прогноз находится в диапазоне до 10%. 

Агентство Knight Frank в 2023 году прогнозирует рост цен на основном рынке до 7%, в сегменте элитного жилья — на 13,5%. Это самый значительный прирост среди крупных мировых городов. Аналитики компании Reuters считают, что в 2023 году цены на дубайскую недвижимость вырастут на 5%. 

Изучая анализ цен за последние годы, инвесторы задаются вопросом, может ли возникнуть кризис недвижимости в Дубае или так называемый “пузырь”. Швейцарский финансовый холдинг UBS ежегодно оценивает риски появления пузыря на крупнейших рынках недвижимости мира. Дубай несколько лет подряд попадает в “зеленую зону” и оценивается как рынок со справедливой ценой. Это значит, что вероятность пузыря почти нулевая. 

Перспективы рынка недвижимости Дубая в 2023-2024 году 

Рынок недвижимости ОАЭ и Дубая в ближайшие годы продолжит рост. Этому способствует:

• Приток иностранного капитала, рост спроса и покупательской активности со стороны состоятельных инвесторов, которые хотят сохранить средства в условиях нестабильной ситуации в мире и энергетического кризиса
• Умеренный рост цен на недвижимость 
• Увеличение арендной платы, которое опережает рост стоимости самого жилья. В 2022 году аренда выросла в цене на 27%. Эта тенденция открывает выгодные перспективы для инвесторов, которые желают получать пассивный доход с аренды. 
• Последовательная политика арабских властей по улучшению жизни в эмиратах и привлечению иностранного капитала
• Возрастающие объемы вывода на рынок нового жилья, большое разнообразие предложений — от бюджетного до ультра-элитного сегмента
• Восстановление и дальнейшее развитие туристической отрасли
• Более простые правила получения резидентской визы (вида на жительство в ОАЭ) и возможность получить ее при покупке жилья

Заключение 

Кратко обобщим анализ рынка недвижимости в Дубае в 2022 году и прогноз на 2023 год:

• В 2022 году общая сумма сделок составила 72 млрд долларов
• Стоимость жилья в Дубае в 2022 году в среднем по рынку увеличилась  на 10-11%. В отдельных престижных районах отмечен рост до 50%.
• Арендная плата в 2022 году выросла на 27% 
• В 2023 году цены на недвижимость в Дубае продолжат расти в умеренном темпе. Аналитики прогнозируют рост до 10% в основном и 13,5% в премиальном сегментах
• Недвижимость в Дубае имеет справедливую цену, поэтому не стоит опасаться возникновения пузыря

Анализ рынка недвижимости ОАЭ и Дубая показывает, что наступило самое благоприятное время для инвестиций или покупки недвижимости для личного использования. 

Рынок стабилизируется, спрос остается высоким, а цены растут умеренными темпами. На фоне опережающего роста цен на аренду покупка жилья в Дубае становится выгодной инвестицией.