Недвижимость от застройщика в Дубае: разбираем юридические аспекты

Клиенты OWRealty часто интересуются, стоит ли покупать недвижимость на этапе строительства в Дубае? Что будет, если застройщик не сдаст объект? Какие еще риски есть в таких сделках? Агентство недвижимости OWRealty отвечает на самые частые вопросы и разбирает юридические нюансы сделок со строящейся недвижимостью.

Стоит ли покупать недвижимость от застройщика в Дубае?

Начало 2023 года показало уверенный рост на рынке строящегося жилья. По данным консалтинговой компании CBRE, в январе и феврале продажи в этом сегменте выросли на 78% по сравнению с тем же периодом в 2022 году. Это подтверждает, что спрос на недвижимость в Дубае от застройщика остается высоким.

В Дубае распространена практика покупки недвижимости на этапе строительства (off-plan). Купить недвижимость off-plan в Дубае можно для личного использования или с целью инвестиций.

У такого жилья есть много преимуществ:

• Строящееся жилье в среднем дешевле готового на 20-30%. По мере приближения сдачи объекта оно только растет в цене.
• Беспроцентная рассрочка оплаты на 3-5 лет от застройщика. Первоначальный взнос при бронировании обычно составляет всего 5-10%. Далее платежи вносятся по определенному графику. У каждого объекта он свой. Окончательный расчет происходит в момент сдачи жилья. Иногда доступен вариант окончательной оплаты в течение 1-2 лет после завершения строительства.
• Большой выбор объектов и планировок. Покупатели недвижимости от застройщика в Дубае выбирают из множества предложений на рынке и с помощью агента по недвижимости могут подобрать самый подходящий вариант.
• Объекты чаще всего сдаются с готовой отделкой высокого качества и кухней. Есть варианты с полной меблировкой.
• Недвижимость off-plan можно продавать еще до того, как завершится строительство. Для этого нужно оплатить не менее 50% стоимости объекта.

Минусы строящейся недвижимости в Дубае:

• Нужно ждать окончания строительства.
• Риск недостроя. В Дубае он минимальный. Далее объясним, почему.

Кто и как регулирует покупку недвижимости от застройщика в Дубае?

В эмирате действует 2 государственных ведомства, которые регулируют рынок недвижимости Дубая. При заключении сделки покупателю в обязательном порядке придется с ними взаимодействовать.

• DLD (Dubai Land Department) — Департамент земельных ресурсов Дубая. Эта главная госструктура, которая отвечает за местный рынок недвижимости. Все действия по транзакциям и передаче права собственности происходят через DLD.

• RERA (Real Estate Regulatory Agency) — основной регулятор рынка недвижимости Дубая. Ведомство контролирует застройщиков и взаимодействие между сторонами сделки. В его компетенции проверка соблюдения технологических норм при строительстве и обслуживании объекта, регулирование финансовых и юридических отношений участников рынка. Агентство имеет право отменять проекты в случае существенных нарушений.

Юридическое оформление сделки регулирует Закон о Недвижимости № 7 от 2006 года о регуляции регистрации земельных участков в Эмирате (Land Registration Law No. 7 of 2006 in Dubai). В нем указано, что иностранные граждане могут покупать недвижимость в специальных freehold-зонах или арендовать ее в leasehold (долгосрочная аренда на срок до 99 лет).

Госгарантии при покупке недвижимости от застройщика в Дубае

Рынок недвижимости Дубая играет ключевую роль в экономике эмирата, поэтому власти предпринимают все меры для сохранения его стабильности. Все строящиеся объекты находятся под строгим государственным контролем. Каждый новый проект регистрируется в Департаменте земельных ресурсов Дубая.

Действующие законы дают покупателям строящейся недвижимости гарантии сохранения их средств. Деньги поступают на эскроу-счет объекта, а не напрямую застройщику. Это указано в Законе № 8 от 2007 года «О счетах условного депонирования строительных проектов в эмирате Дубай».

Согласно этому закону:

• Для каждого объекта должен быть открыт отдельный эскроу-счет. Средства с него нельзя использовать при строительстве других объектов, кредиторы не могут накладывать на них арест.
• Государство в лице DLD на регулярной основе контролирует состояние счета и получает отчеты о поступлении и расходовании средств.
• После завершения строительства 5% всей суммы остается на счете, пока не пройдет один год с момента регистрации объектов на имя покупателей.
• Если застройщик не может достроить объект, сохраненные на эскроу-счете средства идут на завершение строительства другим застройщиком или возврат денег вкладчикам.

Требования к застройщикам в Дубае

Чтобы получить разрешение на строительство и продажу строящейся недвижимости, застройщик должен соответствовать обязательным требованиям. Их определяет и контролирует RERA.

• Застройщик обязан на праве собственности владеть землей, на которой ведется строительство
• Продажа недвижимости off-plan допускается только после завершения 20% строительства объекта
• Застройщик должен внести сумму не менее 50% от стоимости проекта на эскроу-счет. Это нужно для того, чтобы подтвердить финансовую состоятельность застройщика.

На рынке недвижимости Дубая работает множество застройщиков: как те, в чьем портфеле миллионные проекты по всему миру, так и компании, которые только выходит на рынок. Чтобы не ошибиться с выбором застройщика, нужно обращаться к квалифицированным специалистам агентств недвижимости. Агентство OWRealty работает с более чем 60 застройщиками в Дубае, но рекомендует только 20 из них на основе их надежности и других важных факторов.

Самые крупные и надежные застройщики Дубая:

• Emaar
• DAMAC Properties
• Meraas
• Ellington Properties
• Omniyat
• Sobha Realty
• NAKHEEL

Что будет, если застройщик не достроит объект?

Исходя из того, насколько серьезно государство контролирует застройщиков, такая ситуация маловероятна. Но все же она не исключена.

Как уже было сказано выше, если застройщик не может сам завершить объект, госструктуры оказывают помощь в поиске другого застройщика или контролируют возврат всех средств с эскроу-счета.

Бывают случаи, когда проект отменяет RERA. Такая ситуация может произойти, когда:

• застройщик не начинает строительство без уважительной причины
• у застройщика отсутствует намерение добросовестно продолжать проект
• застройщик не выполняет проект из-за грубой небрежности

Если RERA отменяет проект, застройщик обязан вернуть все платежи покупателям. Если в течение 60 дней девелопер не возвращает средства, RERA встает на защиту прав покупателей и имеет право передать документы в суд.

В случае любых разногласий: не только “заморозки” строительства, но и задержки сроков передачи жилья — покупатели могут самостоятельно обратиться в судебные органы Дубая для защиты своих прав.

В Дубае действует специальная судебная инстанция, которая решает споры по отмененным и незавершенным объектам. Она называется The Special Tribunal for Liquidation of Cancelled Real Property Projects. 

Заключение

Подведем краткий итог:

• Покупка недвижимости от застройщика в Дубае на этапе строительства находится под пристальным контролем государственных институтов.
• Сохранность средств обеспечивает эскроу-счет, отдельный на каждый объект
• Каждый объект off-plan должен быть зарегистрирован в Департаменте земельных ресурсов Дубая. Перед покупкой нужно удостовериться, что у застройщика есть разрешение на строительство.
• Обратитесь в агентство недвижимости. Специалисты знают все юридические тонкости сделки и помогут оформить необходимые документы.

Агенты OWRealty готовы подобрать подходящий объект строящейся недвижимости из более 500 находящихся в базе и оказать полное юридическое сопровождение сделки на всех этапах. С каждым клиентом работает персональный менеджер.