عقارات من مطور في دبي: نقوم بتحليل الجوانب القانونية

كثيرًا ما يتساءل عملاء OWRealty عما إذا كان الأمر يستحق شراء عقارات ما قبل البناء في دبي؟ ماذا يحدث إذا لم يقم المطور بتسليم العقار؟ ما هي المخاطر الأخرى الموجودة في مثل هذه المعاملات؟ تجيب الوكالة العقارية OWRealty على الأسئلة الأكثر شيوعًا وتحلل الفروق القانونية الدقيقة في المعاملات مع العقارات قيد الإنشاء.

هل يستحق شراء عقار من مطور في دبي؟

أظهرت بداية عام 2023 نموًا قويًا في سوق بناء المساكن. ووفقا لشركة الاستشارات CBRE، وفي يناير وفبراير، ارتفعت المبيعات في هذا القطاع بمقدار 78% مقارنة بنفس الفترة من عام 2022. وهذا يؤكد أن الطلب على العقارات في دبي من المطورين لا يزال مرتفعاً.

في دبي، تعتبر ممارسة شراء العقارات في مرحلة البناء (على الخارطة) أمرًا شائعًا. يمكنك شراء عقارات تحت الإنشاء في دبي للاستخدام الشخصي أو لأغراض الاستثمار.

هذا السكن له العديد من المزايا:

• المساكن قيد الإنشاء أرخص بمتوسط 20-30% من المساكن الجاهزة. ومع اقتراب الانتهاء من المشروع، يرتفع سعره فقط.
• قسط بدون فوائد لمدة 3-5 سنوات من المطور. عادة ما تكون الدفعة الأولى عند الحجز 5-10% فقط. ويتم سداد المزيد من المدفوعات وفقا لجدول زمني محدد. كل كائن له خاصته. يتم الدفع النهائي في وقت تسليم السكن. في بعض الأحيان يتوفر خيار الدفع النهائي خلال سنة أو سنتين بعد الانتهاء من البناء.
• مجموعة كبيرة من الكائنات والتخطيطات. يختار مشترو العقارات من أحد المطورين في دبي من بين مجموعة متنوعة من العروض المتوفرة في السوق، وبمساعدة وكيل عقاري، يمكنهم اختيار الخيار الأنسب.
• غالبًا ما يتم تأجير العقارات بتشطيبات عالية الجودة ومطبخ. تتوفر خيارات مفروشة بالكامل.
• يمكن بيع العقارات التي تحت الخارطة حتى قبل اكتمال البناء. للقيام بذلك، عليك أن تدفع ما لا يقل عن 50% من تكلفة الكائن.

عيوب العقارات قيد الإنشاء في دبي:

• وعلينا أن ننتظر حتى اكتمال البناء.
• خطر البناء غير المكتمل. في دبي هو الحد الأدنى. التالي سنشرح السبب.

من وكيف ينظم شراء العقارات من المطور في دبي؟

هناك دائرتان حكوميتان في الإمارة تنظمان سوق العقارات في دبي. عند إبرام الصفقة، سيتعين على المشتري التفاعل معهم.

• DLD (دائرة الأراضي والأملاك في دبي) - دائرة موارد الأراضي في دبي. هذه هي الوكالة الحكومية الرئيسية المسؤولة عن سوق العقارات المحلي. تتم كافة المعاملات ونقل الملكية من خلال دائرة الأراضي والأملاك.

• مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) هي الجهة التنظيمية الرئيسية لسوق العقارات في دبي. يقوم القسم بمراقبة المطورين والتفاعل بين أطراف الصفقة. وتشمل اختصاصه التحقق من الامتثال للمعايير التكنولوجية أثناء بناء وصيانة المنشأة، وتنظيم العلاقات المالية والقانونية للمشاركين في السوق. وللوكالة الحق في إلغاء المشاريع في حالة وجود مخالفات جسيمة.

وينظم التنفيذ القانوني للصفقة قانون العقارات رقم 7 لسنة 2006 بشأن تنظيم تسجيل الأراضي في الإمارة (قانون تسجيل الأراضي رقم 7 لسنة 2006 في دبي). تنص على أنه يمكن للمواطنين الأجانب شراء العقارات في مناطق التملك الحر الخاصة أو استئجارها (إيجار طويل الأجل لمدة تصل إلى 99 عامًا).

ضمانات الدولة عند شراء العقارات من أحد المطورين في دبي

يلعب سوق العقارات في دبي دوراً رئيسياً في اقتصاد الإمارة، لذا تتخذ السلطات كافة الإجراءات للحفاظ على استقراره. جميع المنشآت قيد الإنشاء تخضع لرقابة حكومية صارمة. يتم تسجيل كل مشروع جديد لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

تمنح القوانين الحالية مشتري العقارات قيد الإنشاء ضمانات بالحفاظ على أموالهم. تذهب الأموال إلى حساب الضمان الخاص بالعقار، وليس مباشرة إلى المطور. وقد حدد ذلك القانون رقم (8) لسنة 2007 بشأن حسابات الضمان للمشاريع الإنشائية في إمارة دبي.

ووفقا لهذا القانون:

• ويجب فتح حساب ضمان منفصل لكل كائن. لا يمكن استخدام الأموال منه لبناء أشياء أخرى، ولا يمكن للدائنين الاستيلاء عليها.
• وتقوم الدولة، ممثلة بدائرة الأراضي والأملاك، بمراقبة حالة الحساب بانتظام، وتلقي تقارير عن استلام الأموال وإنفاقها.
• بعد الانتهاء من بناء 5%، يبقى المبلغ بالكامل في الحساب حتى مرور سنة واحدة من تاريخ تسجيل الأشياء باسم المشترين.
• إذا لم يتمكن المطور من إكمال بناء العقار، يتم استخدام الأموال المحفوظة في حساب الضمان لإكمال البناء من قبل مطور آخر أو إعادة الأموال إلى المستثمرين.

متطلبات المطورين في دبي

للحصول على إذن لبناء وبيع العقارات قيد الإنشاء، يجب على المطور تلبية المتطلبات الإلزامية. يتم تحديدها والسيطرة عليها من قبل مؤسسة التنظيم العقاري.

• يلتزم المطور بامتلاك الأرض التي يتم البناء عليها.
• لا يُسمح ببيع العقارات على الخارطة إلا بعد الانتهاء من بناء العقار 20%
• يجب على المطور إيداع مبلغ لا يقل عن 50% من تكلفة المشروع في حساب الضمان. يعد ذلك ضروريًا لتأكيد الملاءة المالية للمطور.

هناك العديد من المطورين العاملين في سوق العقارات في دبي: سواء أولئك الذين تتضمن محفظتهم مشاريع بملايين الدولارات حول العالم، أو الشركات التي تدخل السوق للتو. لكي لا تخطئ عند اختيار المطور، تحتاج إلى الاتصال بالمتخصصين المؤهلين في وكالة العقارات. تعمل OWRealty مع أكثر من 60 مطورًا في دبي، ولكنها توصي بـ 20 منهم فقط بناءً على موثوقيتهم وعوامل مهمة أخرى.

أكبر المطورين وأكثرهم موثوقية في دبي:

• إعمار
• داماك العقارية
• مِراس
• خصائص إلينغتون
• أمنيات
• شركة صبحا العقارية
• نخيل

ماذا يحدث إذا لم يكمل المطور بناء العقار؟

واستناداً إلى مدى جدية سيطرة الدولة على المطورين، فإن مثل هذا الموقف غير مرجح. ولكن لا يزال غير مستبعد.

كما ذكرنا أعلاه، إذا لم يتمكن المطور من إكمال المشروع بنفسه، تقدم الجهات الحكومية المساعدة في العثور على مطور آخر أو التحكم في إعادة جميع الأموال من حساب الضمان.

هناك أوقات يتجاوز فيها المشروع مؤسسة التنظيم العقاري. يمكن أن يحدث هذا الموقف عندما:

• المطور لا يبدأ البناء دون سبب وجيه
• ليس لدى المطور أي نية بحسن نية لمواصلة المشروع
• فشل المطور في استكمال المشروع بسبب الإهمال الجسيم

إذا قامت مؤسسة التنظيم العقاري بإلغاء المشروع، يتعين على المطور إعادة جميع المدفوعات إلى المشترين. إذا لم يقوم المطور بإعادة الأموال خلال 60 يومًا، فإن مؤسسة التنظيم العقاري تقف لحماية حقوق المشترين ولها الحق في تقديم المستندات إلى المحكمة.

في حالة وجود أي خلافات: ليس فقط "تجميد" البناء، ولكن أيضًا التأخير في نقل السكن، يمكن للمشترين اللجوء بشكل مستقل إلى السلطات القضائية في دبي لحماية حقوقهم.

هناك محكمة خاصة في دبي تتولى حل النزاعات المتعلقة بالمشاريع الملغاة وغير المكتملة. وتسمى المحكمة الخاصة بتصفية المشاريع العقارية الملغاة. 

خاتمة

دعونا نلخص:

• إن شراء العقارات من أحد المطورين في دبي خلال مرحلة البناء يخضع لرقابة وثيقة من المؤسسات الحكومية.
• يتم ضمان سلامة الأموال من خلال حساب ضمان منفصل لكل كائن.
• يجب أن يتم تسجيل كل عقار على المخطط لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي. قبل الشراء، عليك التأكد من أن المطور لديه رخصة بناء.
• اتصل بوكالة عقارية. يعرف المتخصصون لدينا جميع التفاصيل القانونية للمعاملة وسيساعدونك في إعداد المستندات اللازمة.

وكلاء OWRealty جاهزون للاستلام عقار مناسب قيد الإنشاء من أكثر من 500 في قاعدة البيانات وتقديم الدعم القانوني الكامل للمعاملة في جميع مراحلها. يعمل مدير شخصي مع كل عميل.