Wird es in Dubai eine Immobilienblase geben?

Experten schätzen das Risiko einer Blase auf dem Dubaier Immobilienmarkt als gering ein. Solche Daten werden im Geschäftsbericht der Schweizer Finanzholding UBS bereitgestellt. Warum die Experten zu einer solchen Schlussfolgerung kamen, werden wir weiter betrachten.

Immobilienblase in Dubai – Gibt es ein Risiko?

UBS bewertet jährlich das Risiko einer Immobilienblase in 25 Megastädten weltweit. Seit mehreren Jahren in Folge ist Dubai zu einer Stadt geworden, in der das Risiko als am geringsten eingeschätzt wird.

Das Rating misst, wie überbewertet Immobilien sind, und teilt die untersuchten Städte in mehrere Kategorien ein: hohes Blasenrisiko („rote Zone“), überbewertete Immobilien („gelbe Zone“) und Fair-Value-Markt („grüne Zone“). Zur Bewertung nutzen Experten eine Kombination von Faktoren: Immobilien- und Mietkosten, Haushaltseinkommen und Wirtschaftsindikatoren von Städten und Ländern.

Quelle: UBS

Laut dem UBS Global Real Estate Bubble Index 2022-Bericht haben Immobilien in Dubai einen fairen Wert. Aus diesem Grund wird das Risiko einer Blase als gering eingeschätzt.

In den Jahren 2020 und 2021 belegte Dubai im „Anti-Ranking“ der Metropolregionen mit dem höchsten Risiko der Entwicklung einer Immobilienblase durchweg den letzten Platz. Im Jahr 2022 wurde es von Warschau abgelöst, aber beide Städte haben ungefähr die gleichen Indizes.

Trends auf dem Immobilienmarkt in Dubai

UBS-Experten analysierten die Situation auf dem Immobilienmarkt in Dubai und kamen zu folgenden Schlussfolgerungen.

• Die Immobilienpreise in Dubai sind innerhalb eines Jahres um etwa 10% gestiegen. Der deutlichste Preisanstieg war auf dem Primärwohnungsmarkt zu verzeichnen.
• Nach sieben Jahren des Rückgangs liegen die Preise wieder auf dem Niveau von 2019, liegen aber immer noch 251 TP3T unter dem Allzeithoch von 2014.
• Das Wachstum des Marktes wurde durch den Anstieg der Ölpreise und die schnelle Erholung der Wirtschaft der VAE von der COVID-2019-Pandemie positiv beeinflusst.
• Der Immobilienmarkt in Dubai wird durch die kompetente Visapolitik des Landes und den Zustrom hochqualifizierter ausländischer Fachkräfte mit hohem Einkommen gestärkt.
• Die Mieten in Dubai stiegen im Durchschnitt um 22%. Expat-Mieter werden später zu Immobilienkäufern, nachdem sie sich in einem neuen Land niedergelassen haben.
• Das Wachstum der Immobilienpreise wird kurzfristig hoch bleiben, das Wachstumstempo wird sich jedoch allmählich verlangsamen.

In welchen Städten besteht das größte Risiko, eine Blase zu entwickeln?

Das höchste Risiko einer Blasenbildung wird in Toronto, Zürich und Frankfurt beobachtet. Zur „roten Zone“ gehören außerdem Vancouver, München, Tel Aviv, Hongkong, Amsterdam und Tokio.

Laut UBS gehörten zu den Top 5 in Bezug auf steigende Immobilienpreise gleich vier amerikanische Städte: Miami, Los Angeles, San Francisco und Boston.

Dennoch besteht für US-Städte aufgrund steigender Einkommen der Bevölkerung nicht das größte Risiko einer Blasenbildung.

Im Durchschnitt betrug der Anstieg der Immobilienpreise für alle 25 analysierten Megastädte 10% pro Jahr (laut Daten für Mitte 2022 im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2021). Dies ist der größte Anstieg seit 2007. Die Immobilienpreise in den Vororten steigen schneller, doch in der Zeit nach der Pandemie kehren die Menschen allmählich in die Städte zurück.

Experten verzeichneten einen deutlichen Anstieg der ausstehenden Hypotheken, den höchsten seit 2008. Die Hypothekenzinsen haben sich in den Städten im Durchschnitt fast verdoppelt. Die Analysten der UBS kommen zu dem Schluss, dass sich im Vergleich zur Zeit vor der Pandemie rund ein Drittel weniger Fachkräfte im Dienstleistungssektor den Kauf von Immobilien leisten können.

Generell weist der Immobilienmarkt in allen Städten ein hohes Maß an Ungleichgewicht auf. Die Immobilienpreise stiegen schneller als die Mietkosten und das Einkommen der Bevölkerung. In wenigen Jahren sind die Preise um 601 TP3T gestiegen, während die Einnahmen nur um 121 TP3T gestiegen sind.

Wie aus dem Bericht UBS Global Real Estate Bubble Index 2022 hervorgeht, bleibt Dubai eine der attraktivsten Städte für Immobilieninvestitionen. Trotz steigender Preise ist das Risiko einer Blase auf dem Immobilienmarkt in Dubai minimal und die Immobilie selbst hat einen fairen Wert. Das bedeutet, dass der Kauf eines Hauses in Dubai eine lohnende Investition ist.