آیا حباب املاک در دبی ایجاد خواهد شد؟

کارشناسان خطر ایجاد حباب در بازار املاک دبی را کم ارزیابی می کنند. چنین داده هایی در گزارش سالانه هلدینگ مالی سوئیس UBS ارائه شده است. چرا کارشناسان چنین نتیجه گیری کردند، ما بیشتر بررسی خواهیم کرد.

حباب املاک دبی - آیا خطری وجود دارد؟

UBS سالانه خطر حباب املاک و مستغلات را در 25 کلان شهر در سراسر جهان ارزیابی می کند. برای چندین سال متوالی، دبی به شهری تبدیل شده است که در آن خطر به عنوان حداقل ترین خطر ارزیابی می شود.

این رتبه‌بندی میزان ارزش‌گذاری بیش از حد املاک و مستغلات را اندازه‌گیری می‌کند و شهرهای مورد مطالعه را به چند دسته تقسیم می‌کند: ریسک حباب بالا ("منطقه قرمز")، املاک بیش از حد ارزش گذاری شده ("منطقه زرد") و بازار ارزش منصفانه ("منطقه سبز"). برای ارزیابی، کارشناسان از ترکیبی از عوامل استفاده می کنند: هزینه املاک و اجاره، درآمد خانوارها و شاخص های اقتصادی شهرها و کشورها.

منبع: UBS

طبق گزارش 2022 شاخص حباب جهانی املاک UBS، املاک در دبی دارای ارزش منصفانه است. به همین دلیل، خطر ایجاد حباب کم ارزیابی می شود.

در سال‌های 2020 و 2021، دبی به طور مداوم در رتبه‌بندی «ضد رتبه‌بندی» کلان‌شهرها با بالاترین خطر ایجاد حباب املاک و مستغلات قرار داشت. در سال 2022 جای خود را به ورشو داد، اما هر دو شهر تقریباً شاخص های مشابهی دارند.

روند بازار املاک دبی

کارشناسان UBS وضعیت بازار املاک و مستغلات دبی را تجزیه و تحلیل کردند و به نتایج زیر رسیدند.

• قیمت ملک در دبی در یک سال حدود 10% افزایش یافته است. بیشترین افزایش قیمت ها در بازار اولیه مسکن بوده است.
• پس از 7 سال کاهش، قیمت ها به سطح سال 2019 بازگشتند، اما همچنان 25% پایین تر از بالاترین رکورد سال 2014 هستند.
• رشد بازار به طور مطلوب تحت تأثیر افزایش قیمت نفت و سرعت بهبود اقتصاد امارات متحده عربی از همه گیری کووید-2019 بود.
• بازار املاک و مستغلات در دبی به لطف سیاست ویزاهای شایسته این کشور و هجوم متخصصان خارجی مجرب با سطح درآمد بالا تقویت خواهد شد.
• اجاره در دبی به طور متوسط 22% افزایش یافته است. مستاجران مهاجر متعاقباً پس از استقرار در یک کشور جدید، خریدار ملک خواهند شد.
• رشد قیمت مسکن در کوتاه مدت همچنان بالا خواهد بود، اما سرعت رشد به تدریج کاهش می یابد.

کدام شهرها بیشتر در معرض خطر ایجاد حباب هستند؟

بیشترین خطر ایجاد حباب در تورنتو، زوریخ و فرانکفورت مشاهده شده است. "منطقه قرمز" همچنین شامل ونکوور، مونیخ، تل آویو، هنگ کنگ، آمستردام و توکیو است.

طبق گزارش UBS، پنج شهر برتر از نظر افزایش قیمت املاک و مستغلات شامل 4 شهر آمریکا به طور همزمان می شود: میامی، لس آنجلس، سانفرانسیسکو و بوستون.

با وجود این، شهرهای ایالات متحده به دلیل افزایش درآمد جمعیت، بیشترین خطر ایجاد حباب را ندارند.

به طور متوسط، برای تمام 25 کلان شهر تجزیه و تحلیل شده، رشد قیمت املاک و مستغلات به 10% در سال بالغ شد (طبق داده های اواسط سال 2022 در مقایسه با دوره مشابه در سال 2021). این بزرگترین افزایش از سال 2007 است. قیمت املاک در حومه شهرها با سرعت بیشتری در حال رشد است، اما در دوره پس از همه گیری، مردم به تدریج شروع به بازگشت به شهرها می کنند.

کارشناسان افزایش قابل توجهی در وام های مسکن را ثبت کردند که بالاترین میزان از سال 2008 است. نرخ وام مسکن به طور متوسط در شهرها تقریباً دو برابر شده است. تحلیلگران UBS نتیجه می‌گیرند که در مقایسه با دوره قبل از همه‌گیری، حدود یک سوم کارگران ماهر کمتر در بخش خدمات می‌توانند املاک و مستغلات بخرند.

به طور کلی در همه شهرها، بازار املاک و مستغلات سطح بالایی از عدم تعادل را نشان می دهد. قیمت املاک و مستغلات سریعتر از هزینه اجاره و درآمد جمعیت رشد کرد. در چند سال، قیمت ها 60% افزایش یافته است، در حالی که درآمدها تنها 12% افزایش یافته است.

همانطور که از گزارش شاخص جهانی حباب املاک و مستغلات UBS در سال 2022 مشاهده می شود، دبی همچنان یکی از جذاب ترین شهرها برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است. با وجود افزایش قیمت ها، خطر ایجاد حباب در بازار املاک دبی حداقل است و خود ملک دارای ارزش منصفانه است. این بدان معناست که خرید خانه در دبی یک سرمایه گذاری سودآور است.