ドバイの開発業者からの不動産: 法的側面を分析します

OWRealty のクライアントは、ドバイで建設前の不動産を購入する価値があるかどうかをよく尋ねます。開発者が物件を引き渡さなかった場合はどうなりますか?このような取引には他にどのようなリスクがありますか?不動産会社 OWRealty は、最もよくある質問に回答し、建設中の不動産の取引における法的ニュアンスを分析します。

ドバイの開発業者から不動産を購入する価値はありますか?

2023 年初頭、住宅建設市場は力強い成長を示しました。コンサルティング会社CBREによると、 1 月と 2 月、このセグメントの売上高は 78% 増加しました 2022年の同時期と比較して。これは、開発業者からのドバイの不動産に対する需要が依然として高いことを裏付けています。

ドバイでは、建設段階（計画外）で不動産を購入することが一般的です。ドバイでは計画外の不動産を個人使用または投資目的で購入できます。

このような住宅には多くの利点があります。

• 建設中の住宅は、完成した住宅よりも平均して20-30%安いです。プロジェクトの完成が近づくにつれて、価格は上昇するばかりです。
• 開発会社からの3～5年間の無利息分割払い。予約時の頭金は通常 5-10% のみです。その後の支払いは、特定のスケジュールに従って行われます。各オブジェクトには独自のものがあります。最終的な支払いは住宅の引き渡し時に行われます。場合によっては、工事完了後 1 ～ 2 年以内に最終支払いを行うオプションも利用できます。
• オブジェクトとレイアウトの豊富な選択。ドバイの開発業者から不動産を購入する購入者は、市場に出回っているさまざまなオファーから選択し、不動産業者の助けを借りて最適な選択肢を選択できます。
• ほとんどの場合、高品質の仕上げとキッチンが備わった物件が賃貸されています。設備の整ったオプションもご利用いただけます。
• 計画外の物件は、建築が完了する前であっても販売することができます。これを行うには、オブジェクトのコストのうち少なくとも 50% を支払う必要があります。

ドバイで建設中の不動産のデメリット:

• 建設が完了するまで待たなければなりません。
• 建設が未完成になる危険性。ドバイではそれは最小限です。次にその理由を説明します。

ドバイの開発業者からの不動産購入を誰がどのように規制しているのでしょうか?

ドバイ首長国には、ドバイの不動産市場を規制する 2 つの政府部門があります。取引を締結する際、購入者は購入者と対話する必要があります。

• DLD (ドバイ土地局) - ドバイ土地資源局。これは、地元の不動産市場を担当する主要な政府機関です。すべての取引と所有権の移転は DLD を通じて行われます。

• RERA (不動産規制庁) はドバイの不動産市場の主要な規制機関です。この部門は、開発者と取引当事者間のやり取りを管理します。彼の能力には、施設の建設および保守中の技術基準への準拠の確認、市場参加者の財務および法的関係の規制が含まれます。重大な違反があった場合、政府機関はプロジェクトをキャンセルする権利を有します。

取引の法的執行は、首長国における土地登録の規制に関する 2006 年不動産法第 7 号によって規制されています (ドバイにおける 2006 年土地登録法第 7 号)。外国人は特別自由保有地域内の不動産を購入したり、借地権（最長99年間の長期賃貸借）で賃貸したりできると定められている。

ドバイの開発業者から不動産を購入する場合の国家保証

ドバイの不動産市場は首長国経済において重要な役割を果たしているため、当局はその安定を維持するためにあらゆる措置を講じています。建設中のすべてのオブジェクトは政府の厳格な管理下にあります。新しいプロジェクトはそれぞれドバイ土地局に登録されます。

現在の法律では、建設中の不動産の購入者に資金の保全が保証されています。お金は開発者に直接送られるのではなく、不動産のエスクロー口座に送られます。これは、ドバイ首長国における建設プロジェクトのエスクロー口座に関する 2007 年法律第 8 号に規定されています。

この法律によれば、次のようになります。

• オブジェクトごとに個別のエスクロー アカウントを開く必要があります。そこからの資金を他のオブジェクトの建設に使用することはできず、債権者はそれらを差し押さえることはできません。
• DLD が代表を務める州は定期的に口座の状況を監視し、資金の受領と支出に関する報告を受け取ります。
• 建設 5% の完了後、購入者の名前で物件が登録された日から 1 年が経過するまで、全額が口座に残ります。
• 開発者が不動産の建設を完了できない場合、エスクロー口座に保存された資金は、別の開発者による建設の完了、または投資家への返金に使用されます。

ドバイの開発者の要件

建設中の不動産の建設および販売の許可を得るには、開発業者は必須の要件を満たさなければなりません。これらは RERA によって決定および制御されます。

• 開発業者は、建設が行われる土地を所有する義務があります。
• 計画外の不動産の売却は、物件 20% の建設完了後にのみ許可されます
• 開発者はプロジェクトコストの少なくとも 50% をエスクローアカウントに入金する必要があります。これは開発者の財務的支払能力を確認するために必要です。

ドバイの不動産市場には、世界中で数百万ドル規模のプロジェクトをポートフォリオに持つ開発者も、市場に参入したばかりの企業も含め、多くの開発者が取り組んでいます。開発業者の選択を間違えないようにするには、資格のある不動産会社の専門家に連絡する必要があります。 OWRealty はドバイの 60 社を超える開発者と提携していますが、信頼性やその他の重要な要素に基づいて推奨する開発者は 20 社のみです。

ドバイ最大手で最も信頼できる開発者:

• エマール
• DAMACのプロパティ
• メラース
• エリントン プロパティ
• オムニヤット
• ソバ不動産
• ナキール

開発業者が物件の建設を完了しなかった場合はどうなりますか?

国家が開発者をどれほど厳しく管理しているかを考えると、そのような状況は起こりそうにありません。しかし、それでも排除されるわけではない。

前述したように、開発者が自分でプロジェクトを完了できない場合、政府機関が別の開発者を見つけるのを支援したり、エスクロー口座からのすべての資金の返還を管理したりします。

プロジェクトが RERA をオーバーライドする場合があります。この状況は、次の場合に発生する可能性があります。

• 開発者は正当な理由がなければ建設を開始しない
• 開発者は誠意を持ってプロジェクトを継続するつもりはない
• 開発者が重大な過失によりプロジェクトを完了できなかった場合

RERA がプロジェクトをキャンセルした場合、開発者はすべての支払いを購入者に返還する必要があります。開発者が60日以内に資金を返さない場合、RERAは購入者の権利を保護するために立ち上がり、裁判所に書類を提出する権利を有します。

建設の「凍結」だけでなく、住宅の引き渡しの遅延など、何らかの意見の相違が生じた場合、買い手は自らの権利を守るために独自にドバイ司法当局に相談することができます。

ドバイには、キャンセルされたプロジェクトや未完成のプロジェクトに関する紛争を解決する特別裁判所があります。それは「中止された不動産プロジェクト清算特別裁判所」と呼ばれています。 

結論

要約しましょう:

• 建設段階におけるドバイの開発業者からの不動産の購入は、政府機関の厳重な管理下にあります。
• 資金の安全性は、オブジェクトごとに独立したエスクロー口座によって確保されます。
• 計画外の各不動産はドバイ土地局に登録する必要があります。購入する前に、開発業者が建築許可を取得していることを確認する必要があります。
• 不動産会社に連絡してください。当社の専門家は取引の法的詳細をすべて知っており、必要な書類の準備をお手伝いします。

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