Будет ли пузырь на рынке недвижимости Дубая?

Эксперты оценивают риск развития пузыря на рынке недвижимости Дубая как низкий. Такие данные приводятся в ежегодном отчете швейцарского финансового холдинга UBS. Почему эксперты сделали такой вывод, рассмотрим далее.

Пузырь на рынке недвижимости Дубая — есть ли риск?

UBS ежегодно оценивает риск развития пузыря на рынке недвижимости в 25 мегаполисах мира. Уже несколько лет подряд Дубай становится городом, где риск оценивается как самый минимальный.

Рейтинг измеряет, насколько переоценена стоимость недвижимости, и делит исследуемые города на несколько категорий: высокий риск пузыря (“красная зона”), переоцененная недвижимость (“желтая зона”) и рынок со справедливой ценой (“зеленая зона”). Для оценки эксперты используют совокупность факторов: стоимость недвижимости и аренды, доходы населения и экономические показатели городов и стран.

Источник: UBS

По данным доклада UBS Global Real Estate Bubble Index 2022, недвижимость в Дубае имеет справедливую стоимость. Благодаря этому риск возникновения пузыря оценивается как низкий.

В 2020 и 2021 году Дубай стабильно занимал последнюю строчку “антирейтинга” мегаполисов с самым высоким риском развития пузыря на рынке недвижимости. В 2022 году он уступил место Варшаве, но оба города имеют приблизительно одинаковые индексы.

Тенденции рынка недвижимости Дубая

Эксперты UBS проанализировали ситуацию на рынке недвижимости Дубая и сделали следующие выводы.

• Цены на недвижимость в Дубае за год увеличились примерно на 10%. Наиболее значительный рост цен отмечен на рынке первичного жилья.
• После 7 лет падения цены вернулись к показателям 2019 года, но до сих пор на 25% ниже исторического максимума 2014 года.
• На рост рынка благоприятно повлияло увеличение цен на нефть и то, как быстро экономика ОАЭ восстановилась после пандемии COVID-2019.
• Рынок недвижимости в Дубае будет укрепляться благодаря грамотной визовой политике страны и притоку высококвалифицированных специалистов-иностранцев с высоким уровнем дохода.
• Арендная плата в Дубае выросла в среднем на 22%. Арендаторы среди экспатов впоследствии станут покупателями недвижимости после того, как обживутся в новой стране.
• Рост цен на жилье останется высоким в ближайшее время, но темпы роста постепенно замедлятся.

Какие города имеют самый высокий риск развития пузыря?

Наивысший риск развития пузыря наблюдается в Торонто, Цюрихе и Франкфурте. В “красную зону” также попали Ванкувер, Мюнхен, Тель-Авив, Гонконг,  Амстердам и Токио.

По данным UBS, в пятерку лидеров по росту цен на недвижимости вошли сразу 4 американских города: Майами, Лос-Анджелес, Сан-Франциско и Бостон.

Несмотря на это, города США имеют не самый большой риск развития пузыря благодаря растущим доходам населения.

В среднем по всем 25 анализируемым мегаполисам рост цен на недвижимость составил 10% за год (по данным на середину 2022 года к аналогичному периоду 2021 года). Это самый большой рост с 2007 года. Более быстрыми темпами растет цена на недвижимость в пригородах, но в постпандемийный период люди постепенно начинают возвращаться в города.

Эксперты зафиксировали значительное увеличение неоплаченных ипотечных кредитов, самое высокое с 2008 года. Ставки по ипотеке в среднем по городам выросли почти в 2 раза. Аналитики UBS делают вывод, что по сравнению с периодом до пандемии примерно на треть меньше квалифицированных работников сектора обслуживания могут позволить себе покупку недвижимости.

В целом по всем городам рынок недвижимости показывает высокий уровень дисбаланса. Цены на недвижимость росли быстрее, чем стоимость аренды и доходы населения. За несколько лет цены выросли на 60%, тогда как доходы — всего на 12%.

Как видно из отчета UBS Global Real Estate Bubble Index 2022, Дубай остается одним из самых привлекательных городов для инвестиций в недвижимость. Несмотря на рост цен, риск возникновения пузыря на рынке недвижимости Дубая минимальный, а сама недвижимость имеет справедливую стоимость. Это значит, что покупка жилья в Дубае — выгодная инвестиция.