Dubai'deki bir geliştiriciden gayrimenkul: yasal yönleri analiz ediyoruz

OWRealty müşterileri sıklıkla Dubai'de inşaat öncesi mülk satın almaya değer olup olmadığını soruyor? Geliştirici mülkü teslim etmezse ne olur? Bu tür işlemlerde başka hangi riskler var? Emlak acentesi OWRealty en sık sorulan soruları yanıtlıyor ve inşaat halindeki gayrimenkullerle yapılan işlemlerin hukuki inceliklerini analiz ediyor.

Dubai'deki bir geliştiriciden mülk satın almaya değer mi?

2023 yılının başında konut inşaatı pazarında güçlü bir büyüme görüldü. Danışmanlık şirketi CBRE'ye göre, Ocak ve Şubat aylarında bu segmentteki satışlar 78% arttı 2022 yılının aynı dönemiyle karşılaştırıldığında. Bu, geliştiricilerin Dubai'deki gayrimenkul talebinin yüksek olduğunu doğruluyor.

Dubai'de inşaat aşamasında (plan dışı) gayrimenkul satın alma uygulaması yaygındır. Dubai'de kişisel kullanım veya yatırım amaçlı plan dışı gayrimenkul satın alabilirsiniz.

Bu tür konutların birçok avantajı vardır:

• İnşaat halindeki konutlar, bitmiş konutlardan ortalama 20-30% daha ucuzdur. Projenin tamamlanması yaklaştıkça fiyatı da artıyor.
• Geliştiriciden 3-5 yıl süreyle faizsiz taksit ödemesi. Rezervasyon sırasında peşinat genellikle yalnızca 5-10%'dir. Daha fazla ödeme belirli bir programa göre yapılır. Her nesnenin kendine ait bir nesnesi vardır. Nihai ödeme konut teslimi sırasında gerçekleşir. Bazen inşaatın tamamlanmasından sonra 1-2 yıl içinde nihai ödeme seçeneği de mevcuttur.
• Geniş nesne ve düzen seçimi. Dubai'deki bir geliştiriciden gayrimenkul alıcıları piyasadaki çeşitli teklifler arasından seçim yapıyor ve bir emlakçının yardımıyla en uygun seçeneği seçebiliyor.
• Mülkler çoğunlukla yüksek kaliteli bitmiş kaplama ve mutfakla kiralanır. Full eşyalı seçenekleri mevcuttur.
• Plan dışı mülkler inşaat tamamlanmadan bile satılabilir. Bunu yapmak için nesnenin maliyetinin en az 50%'sini ödemeniz gerekir.

Dubai'de inşaat halindeki gayrimenkullerin dezavantajları:

• İnşaat bitene kadar beklememiz gerekiyor.
• Bitmemiş inşaat riski. Dubai'de bu minimum düzeydedir. Sonra nedenini açıklayacağız.

Dubai'deki bir geliştiriciden gayrimenkul satın alınmasını kim ve nasıl düzenliyor?

Emirlik'te Dubai emlak piyasasını düzenleyen 2 hükümet dairesi bulunmaktadır. Bir işlemi tamamlarken alıcının onlarla etkileşime girmesi gerekecektir.

• DLD (Dubai Arazi Departmanı) - Dubai Arazi Kaynakları Departmanı. Bu, yerel emlak piyasasından sorumlu olan ana devlet kurumudur. Tüm işlemler ve mülkiyet devri DLD aracılığıyla gerçekleştirilir.

• RERA (Emlak Düzenleme Kurumu), Dubai emlak piyasasının ana düzenleyicisidir. Departman, geliştiricileri ve işlemin tarafları arasındaki etkileşimi kontrol eder. Yetkinliği, tesisin inşaatı ve bakımı sırasında teknolojik standartlara uygunluğun kontrol edilmesi, piyasa katılımcılarının mali ve hukuki ilişkilerinin düzenlenmesini içermektedir. Ajans, ciddi ihlallerin olması durumunda projeleri iptal etme hakkına sahiptir.

İşlemin yasal olarak yürütülmesi, Emirlik'te arazi tescilinin düzenlenmesine ilişkin 2006 tarihli 7 No'lu Emlak Kanunu (Dubai'de 2006 tarihli 7 No'lu Tapu Kanunu) ile düzenlenmektedir. Yabancı vatandaşların özel mülkiyet bölgelerinde gayrimenkul satın alabileceği veya bunu özel olarak kiralayabileceği (99 yıla kadar uzun vadeli kiralama) belirtilmektedir.

Dubai'deki bir geliştiriciden gayrimenkul satın alırken devlet garantileri

Dubai emlak piyasası, emirlik ekonomisinde önemli bir rol oynuyor, bu nedenle yetkililer istikrarı korumak için her türlü önlemi alıyor. İnşaat halindeki tüm tesisler sıkı hükümet kontrolü altındadır. Her yeni proje Dubai Arazi Departmanına kayıtlıdır.

Mevcut yasalar, inşaat halindeki gayrimenkul alıcılarına fonlarının korunacağına dair garanti veriyor. Para doğrudan geliştiriciye değil, mülkün emanet hesabına gider. Bu, Dubai Emirliği'ndeki İnşaat Projeleri için Emanet Hesaplarına ilişkin 2007 tarihli 8 Sayılı Kanunda belirtilmiştir.

Bu yasaya göre:

• Her obje için ayrı emanet hesabı açılmalıdır. Ondan elde edilen fonlar başka nesnelerin inşasında kullanılamaz, alacaklılar bunlara el koyamaz.
• DLD tarafından temsil edilen devlet, hesabın durumunu düzenli olarak izliyor ve fonların alınması ve harcanmasına ilişkin raporlar alıyor.
• 5% inşaatının tamamlanmasından sonra, nesnelerin alıcılar adına tescil edildiği tarihten itibaren bir yıl geçene kadar tutarın tamamı hesapta kalır.
• Geliştiricinin mülkün inşaatını tamamlayamaması durumunda emanet hesabında biriken para, inşaatın başka bir geliştirici tarafından tamamlanması veya parayı yatırımcılara iade etmek için kullanılır.

Dubai'deki geliştiriciler için gereksinimler

İnşaat halindeki gayrimenkul inşa etmek ve satmak için izin almak için geliştiricinin zorunlu gereklilikleri karşılaması gerekir. RERA tarafından belirlenir ve kontrol edilir.

• Geliştirici, inşaatın yapıldığı arsanın sahibi olmak zorundadır.
• Plan dışı gayrimenkul satışına ancak mülkün inşaatının tamamlanmasından sonra izin verilir 20%
• Geliştiricinin, proje maliyetinin en az 50%'si tutarındaki tutarı emanet hesabına yatırması gerekir. Bu, geliştiricinin mali ödeme gücünü doğrulamak için gereklidir.

Dubai emlak piyasasında çalışan çok sayıda geliştirici var: hem portföyünde dünya çapında milyon dolarlık projeler bulunanlar hem de pazara yeni giren şirketler. Geliştirici seçerken hata yapmamak için nitelikli emlak acentesi uzmanlarıyla iletişime geçmeniz gerekir. OWRealty, Dubai'de 60'tan fazla geliştiriciyle çalışıyor ancak güvenilirlikleri ve diğer önemli faktörlere dayanarak bunlardan yalnızca 20'sini öneriyor.

Dubai'deki en büyük ve en güvenilir geliştiriciler:

• Emaar
• DAMAC Özellikleri
• meraas
• Ellington Özellikleri
• Omniyat
• Sobha Emlak
• NAHİL

Geliştirici mülkün inşaatını tamamlamazsa ne olur?

Devletin geliştiricileri ne kadar ciddi şekilde kontrol ettiği dikkate alındığında böyle bir durumun pek olası olmadığı görülüyor. Ama yine de dışlanmıyor.

Yukarıda belirtildiği gibi, geliştiricinin projeyi kendisi tamamlayamaması durumunda, devlet kurumları başka bir geliştirici bulma konusunda yardımcı olur veya emanet hesabındaki tüm fonların geri dönüşünü kontrol eder.

Bir projenin RERA'yı geçersiz kıldığı zamanlar vardır. Bu durum şu durumlarda gerçekleşebilir:

• geliştirici iyi bir sebep olmadan inşaata başlamıyor
• geliştiricinin projeye devam etmeye iyi niyetle niyeti yok
• geliştiricinin ağır ihmal nedeniyle projeyi tamamlayamaması

RERA projeyi iptal ederse geliştiricinin tüm ödemeleri alıcılara iade etmesi gerekir. Geliştiricinin parayı 60 gün içinde iade etmemesi halinde RERA, alıcıların haklarını korumak için ayağa kalkar ve belgeleri mahkemeye sunma hakkına sahiptir.

Herhangi bir anlaşmazlık durumunda, sadece inşaatın "dondurulması" değil, aynı zamanda konut transferinde de gecikmeler olması durumunda, alıcılar haklarını korumak için bağımsız olarak Dubai adli makamlarına başvurabilirler.

Dubai'de iptal edilen ve yarım kalan projelerle ilgili anlaşmazlıkları çözen özel bir mahkeme bulunuyor. İptal Edilen Gayrimenkul Projelerinin Tasfiyesi Özel Mahkemesi olarak anılmaktadır. 

Çözüm

Özetleyelim:

• İnşaat aşamasında Dubai'deki bir geliştiriciden gayrimenkul satın alınması devlet kurumlarının yakın kontrolü altındadır.
• Fonların güvenliği, her nesne için ayrı bir emanet hesabı ile sağlanır.
• Plan dışı her mülkün Dubai Arazi Departmanına kayıtlı olması gerekir. Satın almadan önce geliştiricinin inşaat iznine sahip olduğundan emin olmanız gerekir.
• Bir emlak acentesine başvurun. Uzmanlarımız işlemin tüm hukuki ayrıntılarını bilir ve gerekli belgeleri hazırlamanıza yardımcı olur.

OWRealty temsilcileri sizi almaya hazır inşaat halindeki uygun mülk Veritabanındaki 500'den fazla kişiden bilgi almakta ve işlemin tüm aşamalarında tam hukuki destek sağlamaktadır. Her müşteriyle kişisel bir yönetici çalışır.