هل ستكون هناك فقاعة عقارية في دبي؟

يقدر الخبراء مخاطر حدوث فقاعة في سوق العقارات في دبي على أنها منخفضة. يتم توفير هذه البيانات في التقرير السنوي للمالية السويسرية القابضة UBS. لماذا توصل الخبراء إلى مثل هذا الاستنتاج ، سننظر في المزيد.

فقاعة العقارات في دبي - هل هناك خطر؟

يقوم UBS سنويًا بتقييم مخاطر حدوث فقاعة عقارية في 25 مدينة ضخمة حول العالم. لعدة سنوات متتالية ، أصبحت دبي مدينة يتم فيها تقييم المخاطر على أنها الحد الأدنى.

يقيس التصنيف مدى المبالغة في تقييم العقارات وتقسم المدن قيد الدراسة إلى عدة فئات: مخاطر الفقاعات العالية ("المنطقة الحمراء") ، والممتلكات ذات القيمة الزائدة ("المنطقة الصفراء") وسوق القيمة العادلة ("المنطقة الخضراء"). للتقييم ، يستخدم الخبراء مجموعة من العوامل: تكلفة العقارات والإيجار ، ودخل الأسرة ، والمؤشرات الاقتصادية للمدن والبلدان.

المصدر: UBS

تمتلك العقارات في دبي قيمة عادلة ، وفقًا لتقرير مؤشر UBS Global Real Estate Bubble Index 2022. نتيجة لذلك ، يتم تقييم خطر حدوث الفقاعة على أنه منخفض.

في عامي 2020 و 2021 ، احتلت دبي المرتبة الأخيرة على الدوام في "مكافحة تصنيف" المناطق الحضرية ذات أعلى مخاطر تطوير فقاعة عقارية. في عام 2022 ، أفسح المجال لوارسو ، لكن كلا المدينتين لهما نفس الفهارس تقريبًا.

اتجاهات سوق العقارات في دبي

حلل خبراء UBS الوضع في سوق العقارات في دبي وتوصلوا إلى الاستنتاجات التالية.

• ارتفعت أسعار العقارات في دبي بنحو 10% في عام. ولوحظ أكبر ارتفاع في الأسعار في سوق الإسكان الأولي.
• بعد 7 سنوات من التراجع ، عادت الأسعار إلى مستويات 2019 ، لكنها لا تزال 25% أقل من أعلى مستوى لها على الإطلاق في 2014.
• تأثر نمو السوق بشكل إيجابي بارتفاع أسعار النفط ومدى سرعة تعافي الاقتصاد الإماراتي من جائحة COVID-2019.
• سيتم تعزيز سوق العقارات في دبي بفضل سياسة التأشيرات المختصة في الدولة وتدفق المتخصصين الأجانب المؤهلين تأهيلا عاليا وذوي الدخل المرتفع.
• ارتفعت الإيجارات في دبي بمتوسط 22%. سيصبح المستأجرون الوافدون فيما بعد مشتري عقارات بعد أن يستقروا في بلد جديد.
• سيظل نمو أسعار المساكن مرتفعاً على المدى القريب ، لكن وتيرة النمو ستتباطأ تدريجياً.

ما هي المدن الأكثر تعرضًا لخطر تطور الفقاعة؟

لوحظ أعلى خطر لتطور الفقاعة في تورنتو وزيورخ وفرانكفورت. تشمل "المنطقة الحمراء" أيضًا فانكوفر وميونيخ وتل أبيب وهونغ كونغ وأمستردام وطوكيو.

وفقًا لـ UBS ، تضمنت المراكز الخمسة الأولى من حيث ارتفاع أسعار العقارات 4 مدن أمريكية في آن واحد: ميامي ولوس أنجلوس وسان فرانسيسكو وبوسطن.

على الرغم من ذلك ، فإن المدن الأمريكية ليس لديها الخطر الأكبر لحدوث فقاعة بسبب ارتفاع دخول السكان.

في المتوسط ، بالنسبة لجميع المدن الضخمة الخمس والعشرين التي تم تحليلها ، بلغ النمو في أسعار العقارات 101 طنًا ثلاثيًا سنويًا (وفقًا لبيانات منتصف عام 2022 مقارنة بنفس الفترة من عام 2021). هذه هي أكبر زيادة منذ عام 2007. ينمو سعر العقارات في الضواحي بوتيرة أسرع ، ولكن في فترة ما بعد الوباء ، بدأ الناس يعودون تدريجياً إلى المدن.

سجل الخبراء زيادة كبيرة في الرهون العقارية القائمة ، وهي الأعلى منذ عام 2008. تضاعفت معدلات الرهن العقاري في المتوسط في المدن تقريبًا. خلص محللو UBS إلى أنه مقارنة بالفترة التي سبقت الوباء ، فإن قرابة الثلث من العمال المهرة في قطاع الخدمات يستطيعون شراء العقارات.

بشكل عام ، يظهر سوق العقارات في جميع المدن مستوى عالٍ من عدم التوازن. نمت أسعار العقارات بشكل أسرع من تكلفة الإيجار ودخل السكان. في غضون سنوات قليلة ، ارتفعت الأسعار بمقدار 60% ، بينما ارتفعت الإيرادات بمقدار 12% فقط.

كما يتضح من تقرير UBS Global Real Estate Bubble Index 2022 ، تظل دبي واحدة من أكثر المدن جاذبية للاستثمار العقاري. على الرغم من ارتفاع الأسعار ، فإن خطر حدوث فقاعة في سوق العقارات في دبي ضئيل للغاية ، والممتلكات نفسها لها قيمة عادلة. هذا يعني أن شراء منزل في دبي هو استثمار مربح.