Inmuebles de una promotora en Dubái: analizamos los aspectos legales

Los clientes de OWRealty a menudo preguntan si vale la pena comprar una propiedad en preconstrucción en Dubai. ¿Qué pasa si el promotor no entrega la propiedad? ¿Qué otros riesgos existen en tales transacciones? La agencia inmobiliaria OWRealty responde a las preguntas más frecuentes y analiza los matices legales de las transacciones con inmuebles en construcción.

¿Vale la pena comprar una propiedad a un promotor en Dubai?

El comienzo de 2023 mostró un fuerte crecimiento en el mercado de la construcción de viviendas. Según la consultora CBRE, en enero y febrero las ventas de este segmento aumentaron en 78% en comparación con el mismo período en 2022. Esto confirma que la demanda de bienes raíces en Dubai por parte de los promotores sigue siendo alta.

En Dubai, la práctica de comprar bienes inmuebles en la etapa de construcción (sobre plano) es común. Puede comprar bienes inmuebles sobre plano en Dubai para uso personal o con fines de inversión.

Esta vivienda tiene muchas ventajas:

• Las viviendas en construcción son, en promedio, entre 20 y 301 TP3T más baratas que las viviendas terminadas. A medida que se acerca la finalización del proyecto, su precio solo aumenta.
• Pago a plazos sin intereses durante 3-5 años por parte del promotor. El pago inicial al realizar la reserva suele ser de sólo 5-10%. Los pagos adicionales se realizan de acuerdo con un cronograma específico. Cada objeto tiene el suyo. El pago final se produce en el momento de la entrega de la vivienda. A veces está disponible la opción del pago final dentro de 1 o 2 años después de la finalización de la construcción.
• Amplia selección de objetos y diseños. Los compradores de bienes raíces de un desarrollador en Dubai eligen entre una variedad de ofertas en el mercado y, con la ayuda de un agente inmobiliario, pueden elegir la opción más adecuada.
• Las propiedades se alquilan con mayor frecuencia con acabados de alta calidad y cocina. Hay opciones completamente amuebladas disponibles.
• Las propiedades sobre plano se pueden vender incluso antes de que se complete la construcción. Para hacer esto, debe pagar al menos 50% del costo del objeto.

Desventajas de los inmuebles en construcción en Dubai:

• Tenemos que esperar hasta que se complete la construcción.
• Riesgo de construcción sin terminar. En Dubai es mínimo. A continuación explicaremos por qué.

¿Quién y cómo regula la compra de bienes inmuebles a un promotor en Dubai?

Hay dos departamentos gubernamentales en el emirato que regulan el mercado inmobiliario de Dubai. Al concluir una transacción, el comprador deberá interactuar con ellos.

• DLD (Departamento de Tierras de Dubai) - Departamento de Recursos Terrestres de Dubai. Esta es la principal agencia gubernamental responsable del mercado inmobiliario local. Todas las transacciones y transferencias de propiedad se realizan a través de DLD.

• RERA (Agencia Reguladora de Bienes Raíces) es el principal regulador del mercado inmobiliario de Dubai. El departamento controla a los desarrolladores y la interacción entre las partes de la transacción. Su competencia incluye verificar el cumplimiento de los estándares tecnológicos durante la construcción y mantenimiento de la instalación, regular las relaciones financieras y legales de los participantes del mercado. La agencia tiene derecho a cancelar proyectos en caso de infracciones importantes.

La ejecución legal de la transacción está regulada por la Ley de Bienes Raíces N° 7 de 2006 sobre la regulación del registro de tierras en el Emirato (Ley de Registro de Tierras N° 7 de 2006 en Dubai). Establece que los ciudadanos extranjeros pueden comprar bienes inmuebles en zonas especiales de propiedad absoluta o alquilarlos en régimen de arrendamiento (arrendamiento a largo plazo por hasta 99 años).

Garantías estatales al comprar bienes inmuebles a un promotor en Dubai

El mercado inmobiliario de Dubai desempeña un papel clave en la economía del emirato, por lo que las autoridades están tomando todas las medidas necesarias para mantener su estabilidad. Todos los objetos en construcción están bajo estricto control gubernamental. Cada nuevo proyecto se registra en el Departamento de Tierras de Dubai.

Las leyes actuales dan a los compradores de bienes inmuebles en construcción garantías de que sus fondos serán preservados. El dinero va a la cuenta de depósito en garantía de la propiedad y no directamente al desarrollador. Así se especifica en la Ley N° 8 de 2007 sobre Cuentas de Garantía de Garantía para Proyectos de Construcción en el Emirato de Dubai.

Según esta ley:

• Se debe abrir una cuenta de depósito en garantía separada para cada objeto. Los fondos obtenidos no se pueden utilizar para la construcción de otras instalaciones, los acreedores no pueden embargarlos.
• El Estado, representado por DLD, supervisa periódicamente el estado de la cuenta y recibe informes sobre la recepción y gasto de fondos.
• Después de la finalización de la construcción 5%, el importe total permanece en la cuenta hasta que haya transcurrido un año desde la fecha de registro de los objetos a nombre de los compradores.
• Si el desarrollador no puede completar la construcción de la propiedad, los fondos ahorrados en la cuenta de depósito en garantía se utilizan para que otro desarrollador complete la construcción o devuelva el dinero a los inversores.

Requisitos para desarrolladores en Dubai

Para obtener permiso para construir y vender bienes inmuebles en construcción, el desarrollador debe cumplir con requisitos obligatorios. Están determinados y controlados por el RERA.

• El promotor está obligado a ser propietario del terreno en el que se realiza la construcción.
• La venta de bienes inmuebles sobre plano se permite solo después de la finalización de la construcción de la propiedad 20%
• El desarrollador debe depositar una cantidad de al menos 50% del costo del proyecto en la cuenta de depósito en garantía. Esto es necesario para confirmar la solvencia financiera del promotor.

Hay muchos promotores trabajando en el mercado inmobiliario de Dubai: tanto aquellos cuya cartera incluye proyectos millonarios en todo el mundo como empresas que recién están ingresando al mercado. Para no equivocarse al elegir un promotor, debe ponerse en contacto con especialistas cualificados en agencias inmobiliarias. OWRealty trabaja con más de 60 desarrolladores en Dubai, pero solo recomienda 20 de ellos en función de su confiabilidad y otros factores importantes.

Los desarrolladores más grandes y confiables de Dubai:

• Emaar
• Propiedades de DAMAC
• meraas
• Propiedades en Ellington
• omniyat
• Inmobiliaria Sobha
• NAKHEEL

¿Qué pasa si el desarrollador no completa la construcción de la propiedad?

Teniendo en cuenta la seriedad con la que el Estado controla a los promotores, tal situación es poco probable. Pero aún así no está excluido.

Como se mencionó anteriormente, si el desarrollador no puede completar el proyecto por sí mismo, las agencias gubernamentales brindan asistencia para encontrar otro desarrollador o controlan la devolución de todos los fondos de la cuenta de depósito en garantía.

Hay ocasiones en las que un proyecto anula RERA. Esta situación puede ocurrir cuando:

• el promotor no inicia la construcción sin una buena razón
• El desarrollador no tiene intención de buena fe de continuar el proyecto.
• el promotor no completa el proyecto por negligencia grave

Si RERA cancela el proyecto, el promotor deberá devolver todos los pagos a los compradores. Si el promotor no devuelve los fondos en un plazo de 60 días, RERA defiende los derechos de los compradores y tiene derecho a presentar documentos ante los tribunales.

En caso de desacuerdos: no sólo la "congelación" de la construcción, sino también retrasos en la transferencia de viviendas, los compradores pueden recurrir de forma independiente a las autoridades judiciales de Dubai para proteger sus derechos.

En Dubai existe un tribunal especial que resuelve disputas relacionadas con proyectos cancelados e inacabados. Se denomina Tribunal Especial para la Liquidación de Proyectos Inmobiliarios Cancelados. 

Conclusión

Resumamos:

• La compra de bienes inmuebles a un promotor en Dubai durante la fase de construcción está bajo el estrecho control de las instituciones gubernamentales.
• La seguridad de los fondos está garantizada por una cuenta de depósito en garantía, separada para cada objeto.
• Cada propiedad sobre plano debe registrarse en el Departamento de Tierras de Dubai. Antes de comprar, debe asegurarse de que el desarrollador tenga un permiso de construcción.
• Contacta con una agencia inmobiliaria. Nuestros especialistas conocen todos los detalles legales de la transacción y lo ayudarán a preparar los documentos necesarios.

Los agentes de OWRealty están listos para recoger propiedad adecuada en construcción de más de 500 en la base de datos y brindar soporte legal completo de la transacción en todas las etapas. Un gerente personal trabaja con cada cliente.