Dubai'de emlak balonu olur mu?

Uzmanlar, Dubai emlak piyasasında balon riskini düşük olarak değerlendiriyor. Bu tür veriler, İsviçre mali holdingi UBS'nin yıllık raporunda sağlanmaktadır. Uzmanlar neden böyle bir sonuç çıkardı, daha fazla düşüneceğiz.

Dubai Emlak Balonu – Bir Risk Var mı?

UBS, her yıl dünya çapında 25 mega kentte emlak balonu riskini değerlendiriyor. Birkaç yıl üst üste Dubai, riskin en az olarak değerlendirildiği bir şehir haline geldi.

Derecelendirme, gayrimenkulün ne kadar aşırı değerli olduğunu ölçer ve incelenen şehirleri birkaç kategoriye ayırır: yüksek balon riski (“kırmızı bölge”), aşırı değerli mülk (“sarı bölge”) ve gerçeğe uygun değer piyasası (“yeşil bölge”). Değerlendirmek için uzmanlar, faktörlerin bir kombinasyonunu kullanır: emlak ve kira maliyeti, hanehalkı gelirleri ve şehirlerin ve ülkelerin ekonomik göstergeleri.

Kaynak: UBS

UBS Global Real Estate Bubble Index 2022 raporuna göre Dubai'deki mülkün makul bir değeri var. Bu nedenle, bir balon riski düşük olarak değerlendirilir.

2020 ve 2021'de Dubai, emlak balonu geliştirme riski en yüksek olan metropol bölgelerin "karşı sıralamasında" sürekli olarak son sırada yer aldı. 2022'de yerini Varşova'ya bıraktı ama her iki şehir de aşağı yukarı aynı endekslere sahip.

Dubai Emlak Piyasası Eğilimleri

UBS uzmanları, Dubai emlak piyasasındaki durumu analiz etti ve aşağıdaki sonuçları çıkardı.

• Dubai'deki emlak fiyatları bir yılda yaklaşık 10% arttı. Fiyatlarda en önemli artış birincil konut piyasasında kaydedildi.
• 7 yıllık düşüşün ardından fiyatlar 2019 seviyelerine geri döndü, ancak yine de 2014'teki tüm zamanların en yüksek seviyesinin 25% altında.
• Pazarın büyümesi, petrol fiyatlarındaki artıştan ve BAE ekonomisinin COVID-2019 salgınından ne kadar çabuk kurtulduğundan olumlu etkilendi.
• Dubai'deki emlak piyasası, ülkenin yetkin vize politikası ve yüksek gelir düzeyine sahip yüksek nitelikli yabancı uzmanların akışı sayesinde güçlenecektir.
• Dubai'de kiralar ortalama 22% arttı. Expat kiracılar, yeni bir ülkeye yerleştikten sonra mülk alıcısı olacaklar.
• Konut fiyatlarındaki artış yakın vadede yüksek kalmaya devam edecek, ancak büyümenin hızı kademeli olarak yavaşlayacaktır.

Balon geliştirme riski en yüksek şehirler hangileri?

En yüksek balon gelişme riski Toronto, Zürih ve Frankfurt'ta görülmektedir. “Kırmızı bölge” aynı zamanda Vancouver, Münih, Tel Aviv, Hong Kong, Amsterdam ve Tokyo'yu da içeriyor.

UBS'ye göre, artan emlak fiyatları açısından ilk beşte aynı anda 4 Amerikan şehri yer aldı: Miami, Los Angeles, San Francisco ve Boston.

Buna rağmen, ABD şehirleri, nüfusun artan gelirleri nedeniyle bir balon geliştirme riski en yüksek olan şehirler değil.

Ortalama olarak, analiz edilen 25 megakentin tümü için emlak fiyatlarındaki artış yılda 10% olarak gerçekleşti (2021'in aynı dönemine kıyasla 2022 ortası verilerine göre). Bu, 2007'den beri en büyük artış. Banliyölerde emlak fiyatları daha hızlı artıyor ama pandemi sonrası dönemde insanlar yavaş yavaş şehirlere dönmeye başlıyor.

Uzmanlar, ödenmemiş ipoteklerde 2008'den bu yana en yüksek seviyeye ulaşan önemli bir artış kaydetti. Şehirlerde ortalama ipotek oranları neredeyse iki katına çıktı. UBS analistleri, pandemiden önceki döneme kıyasla, hizmet sektöründe yaklaşık üçte bir oranında daha az vasıflı işçinin gayrimenkul satın almaya gücü yettiği sonucuna varıyor.

Genel olarak, tüm şehirlerde emlak piyasası yüksek düzeyde dengesizlik göstermektedir. Emlak fiyatları, kira ve nüfusun gelir maliyetlerinden daha hızlı arttı. Birkaç yıl içinde fiyatlar 60% artarken, gelirler yalnızca 12% arttı.

UBS Global Real Estate Bubble Index 2022 raporundan da görülebileceği gibi, Dubai gayrimenkul yatırımı için en cazip şehirlerden biri olmaya devam ediyor. Artan fiyatlara rağmen, Dubai emlak piyasasında balon riski minimumdur ve mülkün kendisi makul bir değere sahiptir. Bu, Dubai'de bir ev satın almanın karlı bir yatırım olduğu anlamına gelir.