迪拜会有房地产泡沫吗？

专家评估迪拜房地产市场泡沫的风险较低。瑞士金融控股公司瑞银集团的年报中提供了此类数据。专家为何做出这样的结论，我们将进一步思考。

迪拜房地产泡沫——有风险吗？

瑞银每年都会评估全球 25 个特大城市的房地产泡沫风险。迪拜连续几年成为风险评估最低的城市。

该评级衡量房地产估值过高的程度，并将研究中的城市分为几类：高泡沫风险（“红色区域”）、房地产估值过高（“黄色区域”）和公允价值市场（“绿色区域”）。为了进行评估，专家综合考虑了以下因素：房地产和租金成本、家庭收入以及城市和国家的经济指标。

资料来源：瑞银

根据瑞银 2022 年全球房地产泡沫指数报告，迪拜的房产具有公允价值。因此，泡沫风险被评估为较低。

2020年和2021年，迪拜在房地产泡沫风险最高的大都市区“反排名”中一直排名垫底。 2022年，它让位于华沙，但这两个城市的指数大致相同。

迪拜房地产市场趋势

瑞银专家分析了迪拜房地产市场的情况，得出以下结论。

• 迪拜的房价一年内上涨了约10%。价格涨幅最显着的是一级住房市场。
• 经过 7 年的下跌，价格回到 2019 年的水平，但仍比 2014 年的历史高点低 25%。
• 市场的增长受到油价上涨以及阿联酋经济从 2019 年新冠病毒大流行中恢复的速度的有利影响。
• 由于该国有效的签证政策以及高收入水平的高素质外国专家的涌入，迪拜的房地产市场将得到加强。
• 迪拜的租金平均上涨了22%。外籍租户在新国家定居后将成为购房者。
• 短期内房价仍将保持高位增长，但增长速度将逐渐放缓。

哪些城市出现泡沫的风险最高？

多伦多、苏黎世和法兰克福出现泡沫的风险最高。 “红区”还包括温哥华、慕尼黑、特拉维夫、香港、阿姆斯特丹和东京。

据瑞银统计，房地产价格上涨前五名同时包括4个美国城市：迈阿密、洛杉矶、旧金山和波士顿。

尽管如此，由于人口收入的增加，美国城市并没有出现最大的泡沫风险。

平均而言，在所有分析的 25 个特大城市中，房地产价格每年增长达 10%（根据 2022 年中与 2021 年同期相比的数据）。这是自2007年以来的最大增幅。郊区的房地产价格上涨速度较快，但疫情后，人们逐渐开始返回城市。

专家记录显示，未偿还抵押贷款大幅增加，为 2008 年以来的最高水平。城市的平均抵押贷款利率几乎翻了一番。瑞银分析师得出的结论是，与大流行之前相比，服务业有能力购买房地产的技术工人减少了约三分之一。

总体来看，各城市房地产市场均表现出较高程度的失衡。房地产价格的增长速度快于租金和人口收入的增长速度。几年时间，价格上涨了60%，而收入仅上涨了12%。

从瑞银全球房地产泡沫指数2022年报告中可以看出，迪拜仍然是房地产投资最具吸引力的城市之一。尽管价格不断上涨，但迪拜房地产市场出现泡沫的风险很小，而且房产本身具有公允价值。这意味着在迪拜购买房屋是一项有利可图的投资。